Kết quả Xếp hạng Tín nhiệm
Hà Nội, ngày 29 tháng 05 năm 2024 – Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn ở mức BBB đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (Hà An). Triển vọng đối với mức xếp hạng tổ chức phát hành BBB của Hà An là ổn định. Đây là xếp hạng lần đầu tiên của VIS Rating đối với Hà An.
TÓM TẮT CÁC YẾU TỐ CHÍNH
| Cực kỳ yếu | Rất yếu | yếu | Dưới trung bình | Trung bình | Trên trung bình | Mạnh | Rất mạnh | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Đánh giá độc lập | ▲ | |||||||
| Quy mô | ▲ | |||||||
| Hồ sơ kinh doanh | ▲ | |||||||
| KNSL & HQHĐ | ▲ | |||||||
| Đòn bẩy & TLBPN | ▲ |
| Thấp | Trung bình | Cao | Rất cao | Cực kỳ cao | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hỗ trợ từ Công ty liên kết | ▲ | ||||
| Hỗ trợ từ Chính phủ | ▲ |
Ghi chú:
- KSNL & HQHĐ: Khả năng sinh lời & Hiệu quả hoạt động
- Đòn bẩy & TLBPN: Đòn bẩy & Tỷ lệ bao phủ nợ
Cơ sở xếp hạng tín nhiệm
Mức xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn BBB phản ánh năng lực độc lập của Hà An ở mức trung bình. Mức đánh giá thể hiện quy mô và hồ sơ kinh doanh của Công ty ở mức trung bình, khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động ở mức rất mạnh, cùng với đòn bẩy và tỷ lệ bao phủ nợ ở mức dưới trung bình và được kỳ vọng cải thiện một phần trong 12-18 tháng tới.
Được thành lập vào năm 2018 dưới vai trò một công ty dự án của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG), Hà An đã trở thành công ty chịu trách nhiệm chính trong mảng phát triển bất động sản (BĐS) của DXG. Từ năm 2019, DXG đã góp vốn và chuyển nhượng các dự án về Hà An để phát triển và thương mại hóa. Là một phần của DXG, Hà An được hưởng lợi từ sự hỗ trợ về xây dựng thương hiệu, quản lý dự án, tiếp thị và bán hàng từ DXG và các công ty liên kết. Doanh thu hàng năm của Hà An từ 2-3 nghìn tỷ đồng trong 3 năm qua phản ánh quy mô ở mức ‘Trung bình’.
Chúng tôi đánh giá hồ sơ kinh doanh của Hà An ở mức ‘Trung bình’, để thể hiện điểm hồ sơ về ngành hoạt động của Hà An - Bất động sản Nhà ở - ở mức trung bình, và điểm vị thế cạnh tranh và đa dạng hoá kinh doanh của Hà An ở mức trung bình.
Ngành Bất động sản Nhà ở Việt Nam có rào cản gia nhập ngành cao, mức độ cạnh tranh và mức độ biến động ở mức trung bình và triển vọng tăng trưởng vừa phải. Các công ty trong ngành này hoạt động trong môi trường được quản lý chặt chẽ về mặt pháp lý và tiến hành các hoạt động phát triển dự án với thời gian thực hiện dài và yêu cầu vốn đầu tư lớn. Chúng tôi cho rằng khả năng tăng trưởng của ngành ở mức vừa phải do nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn vẫn duy trì ở mức cao và nguồn cung nhà ở đang dần phục hồi.
Chúng tôi định vị vị thế cạnh tranh và đa dạng hóa kinh doanh của Hà An ở mức 'Trung bình'. Đánh giá của chúng tôi phản ánh vị thế thị trường vững chắc và lợi thế cạnh tranh trong ngành Bất động sản Nhà ở của Hà An nói riêng và DXG nói chung, phạm vi hoạt động khá đa dạng theo địa lý và phân khúc sản phẩm, cũng như khả năng thực hiện kế hoạch và các dự án chiến lược ở mức trung bình.
Trong 3 năm qua, DXG - thông qua Hà An - được xếp hạng trong số 10 chủ đầu tư BĐS niêm yết lớn nhất về doanh thu. Khả năng phát triển dự án của Hà An được thể hiện qua 12 dự án được triển khai và kinh doanh bởi DXG kể từ năm 2007 và 3 dự án gần đây được Hà An triển khai sau khi thành lập vào năm 2018.
Hà An sở hữu danh mục lớn các dự án nhà ở với tổng diện tích 517 ha, trong đó khoảng 307 ha thuộc khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) và các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai – nằm trong số khu vực kinh tế có tốc độ phát triển nhanh nhất Việt Nam. Hầu hết các dự án của Công ty tại vùng Đông Nam Bộ đều ở những khu vực nơi việc phê duyệt pháp lý các dự án bất động sản mới đang được đẩy nhanh, đồng thời có kết nối thuận lợi nhờ cơ sở hạ tầng giao thông hiện hữu và đang xây mới như sân bay quốc tế Long Thành và hệ thống đường quốc lộ. Phân khúc sản phẩm của Hà An tương đối đa dạng từ trung đến cao cấp, bao gồm đất nền, shophouse, nhà phố, chung cư và tập trung vào vùng Đông Nam Bộ.
Chúng tôi nhấn mạnh sự hợp tác giữa Hà An với Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) – công ty con của DXG và sở hữu mạng lưới môi giới BĐS lớn nhất toàn quốc - để phát triển và thương mại hóa các dự án. Theo Ban lãnh đạo Công ty, DXS cung cấp cho Hà An các nghiên cứu thị trường về định giá thị trường và xu hướng giá, cũng như hỗ trợ tiếp thị và bán hàng cho các dự án của Hà An. Sự phối hợp này đã góp phần mang lại thành công cho các dự án của Hà An trong thời gian gần đây.
Các dự án gần đây mà Hà An triển khai hầu hết đều thành công. Ví dụ, Công ty có khả năng bán hết dự án trong vòng 6 tháng kể từ khi mở bán, đồng thời bàn giao nhà trước thời hạn đối với 2 dự án Opal Boulevard và Opal Skyline. Tuy nhiên, dự án còn lại là Gem Sky World đã có sự chậm trễ trong bàn giao khoảng 12 tháng. Theo Ban lãnh đạo Công ty, việc chậm trễ này đã được giải quyết và có khoảng 60% sản phẩm đất nền và nhà phố đã bán của dự án này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chúng tôi đánh giá khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động của Hà An ở mức 'Rất Mạnh', nhờ khả năng duy trì tỷ suất biên EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao) cao từ 27-30% trong 3 năm qua. Hiệu quả hoạt động của Công ty tốt hơn trung bình ngành.
Trong 3 năm vừa qua, doanh thu của Hà An đến từ các dự án Opal Boulevard, Gem Sky World và Opal Skyline. Chúng tôi lưu ý rằng tăng trưởng doanh thu của Công ty khá biến động trong những năm gần đây, một phần do những trở ngại pháp lý dẫn đến việc bàn giao chậm trễ. Trong năm 2024, chúng tôi kỳ vọng doanh thu của Công ty sẽ tăng đáng kể khoảng 50% so với năm trước, nhờ việc ghi nhận doanh số bán theo hợp đồng từ các dự án Opal Skyline và Gem Sky World sau khi hoàn tất quá trình bàn giao.
Chúng tôi định vị mức đòn bẩy và tỷ lệ bao phủ nợ của Hà An ở mức ‘Dưới Trung bình’, thể hiện điểm đòn bẩy ‘Mạnh’ nhưng tỷ lệ bao phủ nợ ‘Rất Yếu’ của Công ty.
Điểm đòn bẩy mạnh của Hà An phản ánh lượng vốn chủ sở hữu đáng kể được DXG rót vào từ năm 2018 để hỗ trợ Hà An trong đầu tư và phát triển kinh doanh, cũng như trả nợ đến hạn. Mức đòn bẩy của Công ty, được đo bằng Nợ/EBITDA, đã cải thiện xuống mức 5 lần vào năm 2023, từ mức 11 lần vào năm 2022. Nợ/Vốn Chủ sở hữu của Công ty ở mức 29% vào năm 2023, thấp hơn nhiều so với mức trung bình ngành là 76%.
Chúng tôi lưu ý rằng DXG đã hoàn tất đợt góp vốn 1,119 tỷ đồng vào Hà An vào tháng 3 năm 2024. Theo Ban lãnh đạo, Hà An sẽ sử dụng số vốn mới thu được để thanh toán phần lớn các khoản nợ đến hạn của Hà An (bao gồm các công ty con của Hà An) vào năm 2024. Cùng với mức tăng trưởng EBITDA 44% vào năm 2024, chúng tôi kỳ vọng đòn bẩy của Công ty sẽ cải thiện xuống khoảng 3-4 lần vào cuối năm 2024.
Tỷ lệ bao phủ nợ rất yếu của Hà An chủ yếu là do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm do doanh số bán dự án tương đối yếu đi trong hai năm vừa qua và mức chi tiêu vốn lớn để phát triển dự án mới. CFO (Dòng tiền hoạt động)/Nợ của Công ty ở mức -22% vào năm 2023. Tỷ lệ bao phủ lãi vay – được đo bằng EBIT (Lợi nhuận trước lãi vay và thuế)/Chi phí lãi vay – ở mức 1.5 lần vào năm 2023, thấp hơn nhiều so với mức trung bình ngành là 2.9 lần.
Trong 12-18 tháng tới, chúng tôi cho rằng các chỉ số tỷ lệ bao phủ nợ thấp của Công ty sẽ được cải thiện một phần. Chúng tôi nhận định dòng tiền từ doanh số bán dự án phục hồi do sự cải thiện tâm lý người mua nhà sẽ giúp đáp ứng một phần chi tiêu vốn của Công ty.
Ban lãnh đạo Công ty cho biết chi tiêu vốn mới của Công ty trong năm 2024 cho các dự án đang triển khai - Gem Sky World, Opal Luxury và Đất Xanh Home Park View - vào khoảng 950 tỷ đồng, chúng tôi giả định 70% trong đó sẽ được tài trợ bằng nợ.
Chúng tôi đánh giá rủi ro thanh khoản của Hà An trong năm 2024 sẽ được giảm thiểu phần lớn nhờ kế hoạch sử dụng số tiền thu được từ đợt rót vốn gần đây của DXG để trả phần lớn khoản nợ đến hạn là 903 tỷ đồng. Trong tương lai, khả năng trả nợ của Hà An sẽ tiếp tục dựa vào các nguồn tiền mới, ví dụ như thông qua các đợt bơm vốn mới.
Theo Đại hội đồng Cổ đông thường niên gần đây, DXG đã công bố kế hoạch huy động khoảng 1.8 nghìn tỷ đồng vốn chủ sở hữu bằng cách phát hành cổ phiếu mới cho cổ đông hiện hữu từ Q4/2024 đến năm 2025, trong đó 1.4 nghìn tỷ đồng số tiền thu được sẽ được dùng để tăng vốn và trả 1.3 nghìn tỷ đồng nợ đáo hạn vào năm 2025 cho Hà An. Theo Ban lãnh đạo Công ty, Hà An không có kế hoạch trả cổ tức cho cổ đông trong 2 năm tới.
Chúng tôi không đưa bất kỳ mức hỗ trợ nào từ công ty liên kết vào xếp hạng tổ chức phát hành của Hà An. Hà An là công ty con lớn nhất của DXG xét về mặt tài sản và chúng tôi cho rằng DXG có nguồn tài chính hạn chế từ các bộ phận khác của tập đoàn để có thể hỗ trợ đặc biệt cho Hà An.
Triển vọng xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn của Hà An là ổn định, phản ánh quan điểm của chúng tôi rằng hồ sơ tín nhiệm của Hà An sẽ duy trì ổn định trong 12-18 tháng tới.
Yếu tố có thể dẫn đến nâng/hạ bậc
Phương pháp xếp hạng tín nhiệm
Phương pháp xếp hạng tín nhiệm: Doanh nghiệp phi tài chính.
Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng tham khảo phương pháp xếp hạng tín nhiệm đầy đủ của chúng tôi tại: đây
Lịch sử xếp hạng tín nhiệm
| Ngày | Loại xếp hạng | Xếp hạng | Triển vọng | Hành động |
|---|---|---|---|---|
| 29/05/2024 | Tổ chức phát hành dài hạn | BBB | Ổn định | Xếp hạng lần đầu |
Công bố theo quy định pháp luật
Để biết thêm thông tin chi tiết về các biểu tượng và định nghĩa xếp hạng của VIS Rating, vui lòng xem tại: đây
Tỷ lệ sở hữu của Hà An tại VIS Rating: 0%
Tỷ lệ sở hữu Hà An do nhân viên VIS Rating nắm giữ: 0%
Các trường hợp chuyên viên phân tích, thành viên Hội đồng xếp hạng tín nhiệm chấm dứt tham gia hợp đồng xếp hạng tín nhiệm trước khi hợp đồng hết hạn và lý do chấm dứt: 0
VIS Rating tuân thủ chính sách độc lập nghiêm ngặt theo các quy định hiện hành về quản lý việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cam kết này cũng bao gồm việc tuân thủ chính sách xung đột lợi ích của chúng tôi, nhằm duy trì tính khách quan và độc lập khi nêu ý kiến về xếp hạng tín nhiệm.
Xếp hạng đã được công bố cho tổ chức được xếp hạng hoặc (các) đại lý được chỉ định của tổ chức đó và không có sửa đổi nào phát sinh từ việc công bố này.
Xếp hạng này được yêu cầu.
Các công bố theo quy định pháp luật trong công bố kết quả xếp hạng này áp dụng cho xếp hạng tín nhiệm, triển vọng xếp hạng liên quan hoặc đánh giá xếp hạng, nếu có.
Vui lòng xem https://visrating.com để biết mọi thông tin cập nhật về những thay đổi đối với nhà phân tích xếp hạng chính và pháp nhân của VIS Rating đã đưa ra xếp hạng.
Vui lòng xem mục xếp hạng trên trang tổ chức phát hành/thực thể trên https://visrating.com để biết các công bố theo quy định pháp luật bổ sung cho từng xếp hạng tín nhiệm.
Chuyên viên & hội đồng
Chuyên viên phân tích
Thành viên hội đồng xếp hạng
Số báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm
Báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm được công bố ra công chúng số: VN3702642596-001-290524
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm
Các xếp hạng tín nhiệm, các đánh giá, các quan điểm khác, và ấn phẩm của VIS Rating không nhằm được sử dụng bởi các nhà đầu tư không chuyên nghiệp và việc nhà đầu tư không chuyên nghiệp sử dụng xếp hạng tín nhiệm, đánh giá, và các quan điểm khác hoặc ấn phẩm của VIS Rating khi quyết định đầu tư là không cẩn trọng và không phù hợp. Nếu không chắc chắn, vui lòng liên hệ với cố vấn tài chính hoặc cố vấn chuyên nghiệp khác của quý vị.