Kết quả Xếp hạng Tín nhiệm

Hà Nội, ngày 23 tháng 06 năm 2026 - Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn ở mức BB- đối với Công Ty TNHH Đầu Tư Starbay Hà Nội (tên viết tắt: Starbay HN). Triển vọng đối với mức xếp hạng tổ chức phát hành BB- của Starbay HN là ổn định. Đây là xếp hạng lần đầu tiên của VIS Rating đối với Starbay HN.
Kết quả xếp hạng tín nhiệm được trình bày trong Báo cáo này có hiệu lực kể từ ngày công bố cho đến khi và trừ khi, được thay thế bằng một báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm tiếp theo. Vui lòng truy cập https://visrating.com/ket-qua-xep-hang-tin-nhiem để kiểm tra thông tin cập nhật về kết quả xếp hạng.

Cơ sở xếp hạng tín nhiệm

Mức xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn BB- của Starbay HN phản ánh năng lực độc lập của Công ty ở mức ‘Dưới Trung bình’. Mức đánh giá này thể hiện Công ty có Quy mô ‘Trung bình’, Hồ sơ kinh doanh ‘Dưới Trung bình’, khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động ‘Trên trung bình’, cùng với tỷ lệ đòn bẩy nợ vay và bao phủ nợ ở mức ‘Rất Yếu’.
Được thành lập năm 2018, Starbay HN hoạt động theo mô hình công ty holding với các khoản đầu tư vào ba công ty con. Thông qua Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng An Thịnh (An Thịnh) và Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ ANC Sài Gòn (ANC), Công ty thực hiện hoạt động đầu tư thứ cấp trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, bao gồm mua số lượng lớn sản phẩm từ các chủ đầu tư – chủ yếu tại các dự án của Vinhomes và MIK Group – để bán lại cho người mua nhà cuối cùng. Công ty cũng đang có một dự án nhà ở trong giai đoạn đầu phát triển.
Trong giai đoạn 2023–2025, Công ty đạt khoảng 1.000–1.200 tỷ đồng doanh thu mỗi năm, chủ yếu từ đầu tư thứ cấp biệt thự tại dự án Vinhomes Global Gate và shophouse tại dự án Imperia Grand Đức Hòa, phản ánh quy mô ‘Trung bình’ so với các doanh nghiệp cùng ngành và trong tổng thể các doanh nghiệp Việt Nam.
Hồ sơ kinh doanh ở mức 'Dưới Trung bình' của Starbay HN phản ánh đánh giá của chúng tôi về Hồ sơ ngành ở mức ‘Trung bình’ và Vị thế cạnh tranh và Đa dạng hóa kinh doanh ở mức ‘Yếu’.
Chúng tôi nhận định Bất động sản Nhà ở là lĩnh vực kinh doanh cốt lõi và là nguồn thu nhập chính của Starbay HN. Chúng tôi đánh giá hồ sơ ngành bất động sản nhà ở ở mức ‘Trung bình’, phản ánh rào cản gia nhập ngành cao, mức độ cạnh tranh và mức độ biến động ở mức trung bình và triển vọng tăng trưởng vừa phải. Các Chủ đầu tư trong ngành hoạt động trong môi trường pháp lý được quản lý chặt chẽ, với chu kỳ phát triển dự án kéo dài và nhu cầu vốn đầu tư lớn. Chúng tôi nhận định tăng trưởng của ngành ở mức vừa phải, được hỗ trợ bởi số lượng dự án được phê duyệt gia tăng và việc nâng cấp hạ tầng tại các đô thị lớn và khu vực vùng ven, nhưng bị hạn chế bởi điều kiện tín dụng thắt chặt và lãi suất cho vay mua nhà ở mức cao hơn.
Điểm Vị thế cạnh tranh và Đa dạng hóa kinh doanh ở mức ‘Yếu’ của Starbay HN phản ánh vị thế thị trường và mức độ đa dạng hóa hoạt động còn hạn chế, cùng với năng lực vận hành mức yếu.
Doanh nghiệp không tự tổ chức đội ngũ bán hàng và marketing nội bộ mà tận dụng nguồn lực của các Chủ đầu tư sơ cấp và đối tác bên ngoài trong việc tìm nguồn và phân phối sản phẩm nhà ở. Sự phụ thuộc này làm hạn chế khả năng xây dựng thương hiệu và tệp khách hàng riêng, qua đó làm suy giảm vị thế thị trường cũng như tính linh hoạt trong hoạt động.
Mặc dù việc thiết lập quan hệ với các Chủ đầu tư lớn như Vinhomes và MIK Group giúp Starbay HN tiếp cận được nguồn sản phẩm với số lượng lớn, nhưng việc phân bổ sản phẩm vẫn phụ thuộc vào quyết định của các đối tác này, qua đó hạn chế khả năng tăng trưởng doanh thu và làm gia tăng rủi ro tập trung.
Điểm Khả năng sinh lời và Hiệu quả hoạt động của Starbay HN ở mức ‘Trên trung bình’ được phản ánh qua tỷ suất biên EBITDA (Thu nhập trước lãi vay, thuế, và khấu hao) hợp nhất trung bình khoảng 20% trong giai đoạn 2024–2027F, cao hơn so với mặt bằng chung của các doanh nghiệp Việt Nam.
Theo Ban lãnh đạo, trong giai đoạn 2026–2028, An Thịnh và ANC dự kiến đầu tư vào hai dự án nhà ở tại Hà Nội do MIK Group phát triển. Tuy nhiên, biên lợi nhuận vẫn có tính biến động do doanh nghiệp phụ thuộc vào các chủ đầu tư sơ cấp, khiến lợi nhuận chịu ảnh hưởng bởi mức giá bán và điều kiện cung cầu của từng dự án.
Ngoài hoạt động đầu tư bất động sản hiện tại, Ban lãnh đạo lên kế hoạch đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng trong năm 2026 thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc tại dự án Grand World Phú Quốc. Theo đó, Công ty kỳ vọng sẽ thu hồi vốn gốc và nhận phần lợi nhuận phân chia sau khoảng 34 tháng, khi dự án hoàn thành.
Chúng tôi đánh giá Tỷ lệ Đòn bẩy nợ vay và bao phủ nợ của Starbay HN ở mức ‘Rất yếu’, phản ánh việc dư nợ tăng mạnh trong năm 2026 nhằm tài trợ khoản đầu tư theo hợp đồng BCC, trong khi chưa phát sinh lợi nhuận tương ứng trong ngắn hạn. Chúng tôi dự báo tỷ lệ Nợ/EBITDA sẽ tăng từ khoảng 3 lần trong năm 2025 lên khoảng 12,3 lần trong giai đoạn 2026–2028, sau khi doanh nghiệp phát hành lô trái phiếu trị giá 2.780 tỷ đồng trong năm 2026.
Tỷ lệ bao phủ nợ ở mức rất yếu được phản ánh qua tỷ lệ bao phủ lãi vay dự phóng, đo bằng EBIT (Thu nhập trước lãi vay và thuế) /chi phí lãi vay, ở mức khoảng 0,97 lần cùng với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) âm trong giai đoạn 2026–2028. Áp lực này đến từ chi phí lãi vay tăng lên khi Công ty thay thế các khoản vay nội bộ có chi phí thấp bằng trái phiếu. Dòng tiền hoạt động dự kiến tiếp tục âm do nhu cầu đầu tư vốn lớn và nghĩa vụ chi trả lãi trái phiếu cao, trong khi khoản đầu tư theo hợp đồng BCC chưa tạo dòng tiền cho đến năm 2029.
Chúng tôi đánh giá khả năng thanh khoản tại cấp độ công ty mẹ (holdco) ở mức hạn chế. Trong 12–18 tháng tới, Starbay HN sẽ quản lý rủi ro thanh khoản dựa vào dòng tiền hoạt động từ các công ty con và việc thu hồi các khoản phải thu ngắn hạn.
Chúng tôi không tính đến bất kỳ hỗ trợ bên ngoài nào từ Chính phủ hoặc các đơn vị liên quan trong xếp hạng tín nhiệm của Starbay HN.
Triển vọng xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn của Starbay HN là ổn định, phản ánh quan điểm của chúng tôi rằng hồ sơ tín nhiệm của Starbay HN sẽ duy trì ổn định trong 12-18 tháng tới.

Yếu tố có thể dẫn đến nâng/hạ bậc

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm: Doanh nghiệp phi tài chính.

Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng tham khảo phương pháp xếp hạng tín nhiệm đầy đủ của chúng tôi tại: đây

Lịch sử xếp hạng tín nhiệm

Công bố theo quy định pháp luật

Để biết thêm thông tin chi tiết về các biểu tượng và định nghĩa xếp hạng của VIS Rating, vui lòng xem tại: đây

VIS Rating tuân thủ chính sách độc lập nghiêm ngặt theo các quy định hiện hành về quản lý việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cam kết này cũng bao gồm việc tuân thủ chính sách xung đột lợi ích của chúng tôi, nhằm duy trì tính khách quan và độc lập khi nêu ý kiến về xếp hạng tín nhiệm.
Xếp hạng đã được công bố cho tổ chức được xếp hạng hoặc (các) đại lý được chỉ định của tổ chức đó và không có sửa đổi nào phát sinh từ việc công bố này.
Xếp hạng này được yêu cầu.
Các công bố theo quy định pháp luật trong công bố kết quả xếp hạng này áp dụng cho xếp hạng tín nhiệm, triển vọng xếp hạng liên quan hoặc đánh giá xếp hạng, nếu có.
Vui lòng xem https://visrating.com để biết mọi thông tin cập nhật về những thay đổi đối với nhà phân tích xếp hạng chính và pháp nhân của VIS Rating đã đưa ra xếp hạng.
Vui lòng xem mục xếp hạng trên trang tổ chức phát hành/thực thể trên https://visrating.com để biết các công bố theo quy định pháp luật bổ sung cho từng xếp hạng tín nhiệm.

Chuyên viên & hội đồng

Chuyên viên phân tích

Hoàng Thị Hiền

Trưởng nhóm phân tích

Email: hien.hoang@visrating.com

Thành viên hội đồng xếp hạng

Simon Chen, CFA

Giám đốc Khối Xếp hạng Tín nhiệm & Nghiên cứu

Email: simon.chen@visrating.com

Dương Đức Hiếu, CFA

Giám đốc cấp cao - Ban Doanh nghiệp phi tài chính

Email: hieu.duong@visrating.com

Phan Duy Hưng, CFA, MBA

Giám đốc cấp cao - Ban Định chế Tài chính

Email: hung.phan@visrating.com

Nguyễn Thị Kiều Hạnh

Trưởng nhóm phân tích

Email: hanh.nguyen@visrating.com

Số báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm