Kết quả Xếp hạng Tín nhiệm

Hà Nội, ngày 01 tháng 08 năm 2025 - Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn ở mức A đối với Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (tên rút gọn: Becamex IDC, mã chứng khoán: BCM). Triển vọng đối với mức xếp hạng tổ chức phát hành A của BCM là ổn định. Đây là xếp hạng lần đầu tiên của VIS Rating đối với BCM.

Cơ sở xếp hạng tín nhiệm

Mức xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn A của BCM phản ánh năng lực độc lập ‘Trên Trung Bình’ của doanh nghiệp, định vị bởi điểm quy mô ‘Trên Trung Bình’, hồ sơ kinh doanh ‘Mạnh’, khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động ‘Rất Mạnh’, cùng với hồ sơ đòn bẩy nợ vay và tỷ lệ bao phủ nợ vay ở mức ‘Trung Bình’.
Được thành lập từ năm 1976, BCM là một tổng công ty nhà nước hàng đầu tại Việt Nam có hoạt động kinh doanh cốt lõi là đầu tư, phát triển dự án và vận hành các khu công nghiệp tích hợp đô thị và dịch vụ. Trải qua ba thập kỷ phát triển, công ty đã xây dựng danh mục dự án bất động sản công nghiệp lớn nhất cả nước thông qua tự đầu tư trực tiếp, liên doanh và hợp tác chiến lược với các đối tác trong và ngoài nước. Không dừng lại ở mô hình khu công nghiệp truyền thống, BCM đã mở rộng sang lĩnh vực chiến lược khác có tính bổ trợ như phát triển bất động sản dân cư – thương mại, dịch vụ y tế và giáo dục, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ, xây dựng, năng lượng, và phát triển hạ tầng xã hội.
Điểm Quy mô ‘Trên Trung Bình’ của BCM phản ánh vị thế của công ty nằm trong nhóm năm nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với mức doanh thu trung bình 6,5 nghìn tỷ đồng một năm trong giai đoạn 2019 - 2024. Mức điểm này cũng thể hiện tương quan quy mô doanh thu ở mức vừa phải của lĩnh vực phát triển khu công nghiệp trong tổng thể các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh tại Việt Nam.
Điểm Hồ sơ Kinh doanh ‘Mạnh’ thể hiện đánh giá của chúng tôi về điểm Hồ sơ Ngành ‘Trên Trung Bình’ và Vị thế Cạnh tranh & Đa dạng hóa ‘Rất Mạnh’, định vị bởi hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp tập trung vào mảng phát triển khu đô thị công nghiệp tích hợp. Điểm số ‘Trên Trung Bình’ cho ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam thể hiện rào cản gia nhập cao và cạnh tranh ở mức vừa phải do quỹ đất hạn chế, mức độ ảnh hưởng của chu kỳ kinh tế tới hoạt động kinh doanh thấp, và triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào sự tăng trưởng hàng năm của dòng vốn đầu tư nước ngoài và định hướng phát triển đầu tư hạ tầng của chính phủ.
Vị thế Cạnh tranh & Đa dạng hóa ‘Rất Mạnh’ của BCM tổng hợp bởi vị thế thị trường, lợi thế cạnh tranh và đa dạng hóa, đều ở mức ‘Rất Mạnh’ cộng với điểm cấu trúc chi phí và năng lực thực thi ở mức ‘Mạnh’.
BCM sở hữu lợi thế cạnh tranh nổi bật trong phát triển các khu công nghiệp tích hợp giữa công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Lợi thế này đến từ khả năng đồng hành cùng các cơ quan hữu quan tại địa phương, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quy hoạch đồng bộ và định hướng phát triển dài hạn. Khác với phần lớn các đơn vị phát triển khu công nghiệp khác, BCM cung cấp chuỗi giá trị toàn diện tại các khu công nghiệp hơn là đơn thuần cho thuê đất khu công nghiệp.
BCM cho thấy mức độ đa dạng hóa rất cao không chỉ ở độ bao phủ về địa lý, mà còn ở việc phát triển hợp tác chiến lược với các tập đoàn toàn cầu nhằm thúc đẩy tăng trưởng dài hạn và phát triển bền vững. BCM đã hợp tác với Tập đoàn Sembcorp tại liên doanh VSIP trong lĩnh vực phát triển các khu công nghiệp, với Tập đoàn Tokyu (Nhật Bản) và S P Setia (Malaysia) trong lĩnh vực phát triển đô thị. Trong lĩnh vực năng lượng tái tạo và hạ tầng thông minh, BCM cùng VSIP triển khai các công ty liên doanh như Công ty Cổ phần Giải pháp Năng lượng Thông minh Việt Nam – Singapore (VSSES) và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Điện Becamex – VSIP (BVP). Đồng thời, liên doanh với Warburg Pincus qua BW Industrial Development JSC (BWID) giúp BCM mở rộng hệ sinh thái bất động sản công nghiệp và logistics cho thuê hàng đầu Việt Nam. Các mối quan hệ hợp tác chiến lược này đóng vai trò quan trọng trong kiến tạo hệ sinh thái phát triển toàn diện tại Bình Dương.
Năng lực thực thi mạnh mẽ của BCM được thể hiện qua bề dày thành tích phát triển thành công các dự án lớn. BCM đóng vai trò quan trọng trong việc định hình và thu hút đầu tư tại Bình Dương – trước đây là một trong những tỉnh công nghiệp năng động bậc nhất cả nước, nay là Vùng Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh mới với vai trò thủ phủ công nghiệp công nghệ cao. Đến nay BCM đã đầu tư xây dựng hơn 1400 km đường giao thông nội bộ và liên vùng, giúp kết nối và gia tăng giá trị cho các dự án của mình.
Điểm Khả năng Sinh lời và Hiệu quả Hoạt động ‘Rất Mạnh’ của BCM phản ánh tỷ suất biên EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế, và khấu hao) trên doanh thu hợp nhất duy trì trên 40% từ 2018, nằm ở nhóm cao nhất trong các doanh nghiệp tại Việt Nam và các doanh nghiệp cùng ngành. Thành tích này phản ánh lợi thế chiến lược của BCM: khả năng sở hữu quỹ đất với chi phí thấp và sự thành công trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, nhờ vào vị thế nổi bật và bề dày hoạt động lâu năm trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam.
Mặc dù tốc độ tăng trưởng doanh thu của BCM trong 10 năm qua ở mức khiêm tốn, chúng tôi kỳ vọng doanh nghiệp sẽ cải thiện tăng trưởng trong vòng 12–18 tháng tới. Động lực chính đến từ hoạt động kinh doanh tại các khu công nghiệp và dự án bất động sản dân cư. Theo chia sẻ từ ban lãnh đạo, BCM dự kiến chuyển nhượng khoảng 40 ha đất ở dân cư theo hình thức bán lô lớn trong giai đoạn 2025–2026, đồng thời bắt đầu triển khai cho thuê tại Khu Công nghiệp Cây Trường từ năm 2026.
Điểm xếp hạng tín nhiệm của BCM bị hạn chế bởi hồ sơ Đòn bẩy Nợ vay và Tỷ lệ Bao phủ Nợ vay ở mức ‘Trung Bình’, trong đó hệ số Đòn bẩy ở mức ‘Trên Trung Bình’, tỷ lệ bao phủ nợ và tỷ lệ bao phủ lãi vay ở mức ‘Yếu’.
So với tổng thể các doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam, hệ số đòn bẩy nợ vay của BCM ở mức trung bình thấp, tương đương mức điểm ‘Trên Trung Bình’, tuy nhiên hệ số này thuộc nhóm cao so với các doanh nghiệp cùng ngành. Trong vòng 5 năm qua, BCM đã tăng tổng nợ vay thêm 9 nghìn tỷ đồng, chủ yếu thông qua phát hành trái phiếu kỳ hạn dài. Nguồn vốn huy động được sử dụng để phát triển các dự án lớn như Thành phố Mới Bình Dương, Khu Công nghiệp Cây Trường, và Khu Công nghiệp Bàu Bàng mở rộng.
Việc gia tăng nợ vay đã dẫn đến khả năng bao phủ lãi vay và dòng tiền hoạt động kinh doanh so với nợ vay ở mức yếu. Điểm Bao phủ Nợ vay ở mức ‘Yếu’ phản ánh khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) còn hạn chế, chủ yếu do công ty gia tăng đầu tư, tích lũy tài sản dẫn đến hàng tồn kho tăng lên, làm CFO các năm vừa qua giảm mạnh. Tỷ lệ bao phủ lãi vay cũng ở mức yếu, do lãi vay phải trả hàng năm cao. Tỷ số EBIT (Lợi nhuận trước lãi vay và thuế)/Lãi vay của BCM là thấp nhất so với các doanh nghiệp lớn cùng ngành trong ba năm gần nhất.
Để cải thiện chỉ số tín nhiệm liên quan đến đòn bẩy và tỷ lệ bao phủ nợ, bắt đầu từ năm 2025 ban lãnh đạo BCM có kế hoạch hạ tỉ lệ đòn bẩy nợ vay, hướng tới mục tiêu giảm đáng kể dư nợ dài hạn vào cuối năm 2026 so với mức cuối năm 2024. Nhằm huy động vốn cho các dự án sắp tới cũng như để hỗ trợ cho việc giảm nợ vay, BCM có kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu trong nửa cuối năm 2025. Nguồn vốn thu được dự kiến sẽ được phân bổ cho đầu tư bất động sản công nghiệp (2,5 nghìn tỷ đồng), góp vốn vào công ty liên kết (3,3 nghìn tỷ đồng), và trả các khoản nợ vay hiện tại (xấp xỉ 1,7 nghìn tỷ đồng). Nếu triển khai thành công, chúng tôi kỳ vọng hồ sơ Đòn bẩy Nợ vay và Tỷ lệ Bao phủ Nợ vay của BCM sẽ cải thiện nhẹ trong vòng 12 – 18 tháng tới.
Theo trao đổi với Ban lãnh đạo doanh nghiệp, trong 12 đến 18 tháng tới BCM sẽ dùng dòng tiền thu từ bán hàng và nguồn thu từ các đợt phát hành trái phiếu, cổ phiếu mới để đảm bảo thanh khoản của doanh nghiệp. Nếu việc phát hành cổ phiếu không đạt kết quả như kỳ vọng, BCM có thể trì hoãn một số hoạt động đầu tư mới và chuyển sang tăng phát hành trái phiếu. Kế hoạch phát hành trái phiếu trị giá 2,5 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 cũng là một phần của chiến lược này. Ngoài ra, Ban lãnh đạo cũng cho biết BCM đã duy trì quan hệ tín dụng lâu năm với cả các ngân hàng quốc doanh và ngân hàng thương mại tư nhân lớn nhất, đảm bảo việc tiếp cận các khoản vay mới khi cần thiết.
Mặc dù hiện tại BCM vẫn là doanh nghiệp do nhà nước sở hữu cổ phần chi phối, chúng tôi không cộng điểm cho yếu tố hỗ trợ của đơn vị có liên quan hoặc chính phủ đối với việc thực hiện trả nợ của doanh nghiệp. Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt tỷ lệ vốn Nhà nước nắm giữ tại BCM giảm từ 95,44% xuống mức trên 65% vốn điều lệ đến hết năm 2025. Theo quan sát của chúng tôi, hiện không có cơ chế chính thức nào cho phép chính quyền địa phương cung cấp hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp nhà nước như BCM.

Triển vọng xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn của BCM là ổn định, phản ánh quan điểm của chúng tôi rằng hồ sơ tín nhiệm của BCM sẽ duy trì ổn định trong vòng 12–18 tháng tới.

Yếu tố có thể dẫn đến nâng/hạ bậc

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm: Doanh nghiệp phi tài chính.

Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng tham khảo phương pháp xếp hạng tín nhiệm đầy đủ của chúng tôi tại: đây

Lịch sử xếp hạng tín nhiệm

Công bố theo quy định pháp luật

Để biết thêm thông tin chi tiết về các biểu tượng và định nghĩa xếp hạng của VIS Rating, vui lòng xem tại: đây

VIS Rating tuân thủ chính sách độc lập nghiêm ngặt theo các quy định hiện hành về quản lý việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cam kết này cũng bao gồm việc tuân thủ chính sách xung đột lợi ích của chúng tôi, nhằm duy trì tính khách quan và độc lập khi nêu ý kiến về xếp hạng tín nhiệm.
Xếp hạng đã được công bố cho tổ chức được xếp hạng hoặc (các) đại lý được chỉ định của tổ chức đó và không có sửa đổi nào phát sinh từ việc công bố này.
Xếp hạng này được yêu cầu.
Các công bố theo quy định pháp luật trong công bố kết quả xếp hạng này áp dụng cho xếp hạng tín nhiệm, triển vọng xếp hạng liên quan hoặc đánh giá xếp hạng, nếu có.
Vui lòng xem https://visrating.com để biết mọi thông tin cập nhật về những thay đổi đối với nhà phân tích xếp hạng chính và pháp nhân của VIS Rating đã đưa ra xếp hạng.
Vui lòng xem mục xếp hạng trên trang tổ chức phát hành/thực thể trên https://visrating.com để biết các công bố theo quy định pháp luật bổ sung cho từng xếp hạng tín nhiệm.

Chuyên viên & hội đồng

Số báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm