Kết quả Xếp hạng Tín nhiệm

Hà Nội, ngày 05 tháng 12 năm 2025 - Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giả xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn ở mức BBB+ đối với Tổng Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn (SGR). Triển vọng đối với mức xếp hạng BBB+ của SGR là ổn định. Đây là xếp hạng lần đầu tiên của VIS Rating đổi với SGR.

Cơ sở xếp hạng tín nhiệm

Mức xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn BBB+ của SGR thể hiện công ty có Hồ sơ Kinh doanh ở mức "Trung bình", Quy mô ở mức "Yếu", Khả năng sinh lời và Hiệu quả hoạt động ở mức "Rất mạnh", cùng với Đòn bẩy và Tỷ lệ bao phủ nợ ở mức "Trung bình".
SGR được thành lập năm 1983, là một doanh nghiệp phát triển bất động sản chuyên về phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân. Trong 25 năm qua, công ty đã hoàn thành hơn 10 dự án nhà ở cao tầng quy mô vừa và nhỏ tại Thành phố Hồ Chí Minh (HCM) và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Vũng Tàu. Các dự án tiêu biểu của công ty bao gồm Saigonres Plaza Complex, Khu dân cư Saigon Riverside, Chung cư An Phú Đông tại HCM, Saigonres Tower tại Vũng Tàu và Khu dân cư Le Gia Plaza tại Bình Dương. Bên cạnh việc phát triển các dự án nhà ở, công ty còn chuyển nhượng quỹ đất và các dự án đang triển khai cho các chủ đầu tư khác.
Hồ sơ kinh doanh "Trung bình" của SGR phản ánh đánh giá của chúng tôi về Hồ sơ ngành nghề, Vị thế cạnh tranh và Đa dạng hóa đều ở mức "Trung bình". Chúng tôi đánh giá ngành bất động sản nhà ở ở mức "Trung bình" nhằm phản ánh rào cản gia nhập ngành cao, yếu tố cạnh tranh và rủi ro biến động doanh thu ở mức trung bình, cùng với triển vọng tăng trưởng vừa phải. Các công ty trong ngành này hoạt động trong môi trường được quản lý chặt chẽ về mặt pháp lý và triển khai các hoạt động phát triển dự án với thời gian thực hiện dài, yêu cầu vốn đầu tư lớn. Chúng tôi cho rằng ngành sẽ tăng trưởng ở tốc độ vừa phải nhờ nhu cầu mua nhà ở cao tại các thành phố lớn và số lượng cấp phép dự án mới tăng dần.
Vị thế cạnh tranh và đa dạng hóa của SGR được đánh giá ở mức "Trung bình", dựa trên các yếu tố như vị thế thị trường, lợi thế cạnh tranh và hiệu quả hoạt động đều ở mức "Trung bình", trong khi đa dạng hóa kinh doanh và năng lực thực thi ở mức "Dưới trung bình".
Với doanh thu hàng năm dao động từ 100-600 tỷ đồng trong giai đoạn 2019-9T2025, quy mô hoạt động của SGR được đánh giá ở mức nhỏ khi so sánh với các doanh nghiệp trong ngành bất động sản nhà ở.
Công ty có điểm vị thế thị trường ở mức trung bình, thể hiện qua nhiều dự án chung cư cao tầng được triển khai thành công trong giai đoạn 2000-2018. Công ty theo đuổi chiến lược kinh doanh thận trọng, ưu tiên tích lũy quỹ đất dài hạn bằng nguồn vốn tự có thay vì vay nợ. Chiến lược này thường bắt đầu từ việc mua đất nông nghiệp với giá thấp, sau đó chuyển đổi sang đất ở và hoàn thiện các thủ tục pháp lý phức tạp. Nhờ không phụ thuộc nhiều vào vốn vay, SGR tránh được áp lực dòng tiền ngắn hạn và giảm rủi ro tài chính, đồng thời vẫn duy trì hiệu quả kinh doanh ổn định. Trong hai năm tới, công ty sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân tại những khu vực có nhu cầu ổn định, chi phí bán hàng thấp và ít cạnh tranh, qua đó đảm bảo doanh số ổn định.
Chúng tôi đánh giá điểm đa dạng hóa kinh doanh của SGR ở mức dưới trung bình, do danh mục dự án bất động sản dân cư của công ty trong 10 năm trở lại đây chủ yếu tập trung tại HCM và một số tỉnh lân cận, dù công ty đã có nhiều nỗ lực mở rộng quỹ đất trong thời gian vừa qua. Quỹ đất còn lại của công ty đang giảm dần, trong khi cơ hội mua đất với giá hợp lý tại HCM và vùng phụ cận ngày càng khan hiếm. Vì vậy, SGR hiện đang mở rộng sang các thành phố cấp 2 tại miền Trung và miền Bắc, với các dự án nhà ở mới tại Bình Thuận, Thái Nguyên và Hòa Bình, vượt ra ngoài thị trường truyền thống của công ty. Những dự án này đòi hỏi vốn lớn hơn nhiều so với trước đây, đi cùng với rủi ro doanh số bán có thể chậm hơn kỳ vọng và làm tăng sự phụ thuộc vào vốn vay.
Khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động "Rất mạnh" của SGR được thể hiện qua biên lợi nhuận EBITDA (lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao) duy trì ở mức cao hơn trung bình ngành. Trong giai đoạn 2016-9T2025, công ty duy trì biên EBITDA trên doanh thu trong khoảng 30%-80%, chủ yếu nhờ chi phí mua đất thấp, giúp gia tăng lợi nhuận từ bán dự án hoặc bán các khu đất riêng lẻ theo giá thị trường.
Chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ duy trì biên lợi nhuận EBITDA trên 40% trong 12-18 tháng tới. Theo ban lãnh đạo, doanh thu và lợi nhuận trong 2-3 năm tới sẽ chủ yếu đến từ bán các khu đất riêng lẻ và chuyển nhượng dự án cho các chủ đầu tư khác. Công ty đã thu một phần tiền từ khách hàng cho các giao dịch này và dự kiến hoàn tất thủ tục giao dịch trong giai đoạn 2026-2027. Từ 2019 đến 2025, SGR không triển khai và hoàn thiện dự án nhà ở nào do chậm trễ kéo dài trong phê duyệt pháp lý, cộng thêm tình trạng đóng băng thị trường trong giai đoạn COVID-19 (2020-2022).
Trong giai đoạn 2026-2027, công ty dự kiến mở bán một dự án chung cư cao tầng (Phú Định Riverside tại TP. HCM) và ba dự án nhà ở thấp tầng (Sài Gòn An Phú tại Bình Dương, Nam Tiến 2 tại Thái Nguyên và Việt Xanh Hòa Bình tại Hòa Bình). Ban lãnh đạo cho biết mức giá bán được xây dựng thận trọng, thấp hơn mức khảo sát thị trường hiện tại, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở dự kiến ở mức cao tại các khu vực này. Chúng tôi cho rằng việc mở bán Phú Định Riverside và Sài Gòn An Phú trong năm 2026 sẽ bắt đầu đóng góp đáng kể vào doanh thu từ năm 2028, trong khi hai dự án phía Bắc sẽ mở bán năm 2027 và ghi nhận doanh thu từ năm 2029.
Chúng tôi đánh giá hồ sơ Đòn bẩy và Tỷ lệ bao phủ nợ của SGR ở mức "Trung bình", phản ánh Đòn bẩy nợ vay ở mức "Mạnh" và Tỷ lệ bao phủ nợ ở mức "Trung bình".
Trong giai đoạn 2019-9T2025, công ty duy trì đòn bẩy nợ vay thấp, với Tổng nợ/EBITDA ở mức 2 đến 3 lần và Tổng nợ/Vốn chủ sở hữu ở mức 30%-50%, tốt hơn trung bình ngành và mặt bằng doanh nghiệp Việt Nam. Tính đến tháng 9/2025, 47% tổng nợ đến từ các ngân hàng Agribank, BIDV và Indovina để tài trợ dự án và tích lũy quỹ đất. 53% còn lại là các khoản vay từ lãnh đạo và bên liên quan, chủ yếu phục vụ vốn lưu động và mở rộng quỹ đất.
Chúng tôi dự báo đòn bẩy nợ vay sẽ tăng trong giai đoạn 2026-2027, với Tổng nợ/EBITDA ở mức 3 đến 5 lần, do công ty dự kiến vay thêm 200 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ và khoảng 1.100 tỷ đồng vay ngân hàng để tài trợ cho bốn dự án gồm Sài Gòn An Phú, Phú Định Riverside, Việt Xanh - Hòa Bình và Nam Tiến 2. Dù vậy, điểm đòn bẩy nợ vay của SGR vẫn nằm trong mức "Mạnh" so với các doanh nghiệp cùng ngành. Bên cạnh đó, công ty đã huy động thành công khoảng 400 tỷ đồng vốn cổ phần vào tháng 5/2025 để tài trợ cho dự án Việt Xanh - Hòa Bình và tái cấu trúc các khoản nợ hiện hữu, qua đó phần nào giảm áp lực từ việc gia tăng vay nợ trong giai đoạn tới.
Trong thời gian tới, việc tăng vay nợ được dự báo sẽ làm suy yếu chỉ số bao phủ dòng tiền và bao phủ lãi vay. Dòng tiền hoạt động (CFO) dự kiến âm trong giai đoạn 2025-2026 do chi phí đầu tư làm tăng hàng tồn kho tại các dự án quy mô lớn ở Hòa Bình và Thái Nguyên. Chúng tôi dự báo CFO sẽ trở lại mức dương từ năm 2027 trở đi, khi công ty nhận được các khoản trả trước từ khách hàng cho các dự án này. Chúng tôi cũng ước tính tỷ lệ EBIT (lợi nhuận trước lãi vay và thuế)/chi phí lãi vay giảm từ 4-6 lần xuống 3-4 lần do chi phí lãi vay tăng.
Chúng tôi đánh giá rủi ro thanh khoản của SGR trong 12-18 tháng tới ở mức có thể kiểm soát, được hỗ trợ bởi nguồn tiền mặt hiện có và dòng tiền dự kiến từ chuyển nhượng đất và mở bán các dự án mới (Phú Định Riverside và Sài Gòn An Phú), đủ để đáp ứng nghĩa vụ thanh toán. Công ty dự kiến trả hơn 600 tỷ đồng nợ đáo hạn trong giai đoạn 2026-2027, trong khi dòng tiền thu về dự kiến đạt khoảng 1.150 tỷ đồng. Rủi ro chính đối với giả định này là khả năng chậm trễ trong việc hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng đất, dự án và tiến độ bán hàng chậm hơn kỳ vọng ở các dự án mới, làm dòng tiền thu bị giảm so với kế hoạch. Trong trường hợp này, công ty có thể giảm áp lực thanh khoản bằng cách trì hoãn các khoản đầu tư mới, thanh lý quỹ đất sạch hiện có và tiếp cận thêm các khoản vay thế chấp từ ngân hàng để đáp ứng nghĩa vụ thanh toán.
Chúng tôi không đưa bất cứ sự hỗ trợ nào từ bên liên kết hoặc Chính phủ vào việc thực hiện nghĩa vụ nợ của Công ty.
Triển vọng xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn của SGR.

Yếu tố có thể dẫn đến nâng/hạ bậc

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm: Doanh nghiệp phi tài chính.

Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng tham khảo phương pháp xếp hạng tín nhiệm đầy đủ của chúng tôi tại: đây

Lịch sử xếp hạng tín nhiệm

Công bố theo quy định pháp luật

Để biết thêm thông tin chi tiết về các biểu tượng và định nghĩa xếp hạng của VIS Rating, vui lòng xem tại: đây

VIS Rating tuân thủ chính sách độc lập nghiêm ngặt theo các quy định hiện hành về quản lý việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cam kết này cũng bao gồm việc tuân thủ chính sách xung đột lợi ích của chúng tôi, nhằm duy trì tính khách quan và độc lập khi nêu ý kiến về xếp hạng tín nhiệm.
Xếp hạng đã được công bố cho tổ chức được xếp hạng hoặc (các) đại lý được chỉ định của tổ chức đó và không có sửa đổi nào phát sinh từ việc công bố này.
Xếp hạng này được yêu cầu.
Các công bố theo quy định pháp luật trong công bố kết quả xếp hạng này áp dụng cho xếp hạng tín nhiệm, triển vọng xếp hạng liên quan hoặc đánh giá xếp hạng, nếu có.
Vui lòng xem https://visrating.com để biết mọi thông tin cập nhật về những thay đổi đối với nhà phân tích xếp hạng chính và pháp nhân của VIS Rating đã đưa ra xếp hạng.
Vui lòng xem mục xếp hạng trên trang tổ chức phát hành/thực thể trên https://visrating.com để biết các công bố theo quy định pháp luật bổ sung cho từng xếp hạng tín nhiệm.

Chuyên viên & hội đồng

Chuyên viên phân tích

Phạm Anh Tú, MSc

Chuyên viên phân tích

Email: tu.pham@visrating.com

Thành viên hội đồng xếp hạng

Simon Chen, CFA

Giám đốc Khối Xếp hạng Tín nhiệm & Nghiên cứu

Email: simon.chen@visrating.com

Dương Đức Hiếu, CFA

Giám đốc cấp cao - Ban Doanh nghiệp phi tài chính

Email: hieu.duong@visrating.com

Nguyễn Đình Duy, CFA

Giám đốc - Chuyên gia phân tích cao cấp

Email: duy.nguyen@visrating.com

Số báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm