Kết quả Xếp hạng Tín nhiệm

Hà Nội, ngày 10 tháng 06 năm 2026 - Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn ở mức BBB đối với Công ty Cổ phần TNG Land (TNG Land). Triển vọng đối với mức xếp hạng tổ chức phát hành BBB của TNG Land là ổn định. Đây là xếp hạng lần đầu tiên của VIS Rating đối với TNG Land.
Kết quả xếp hạng tín nhiệm được trình bày trong Báo cáo này có hiệu lực kể từ ngày công bố cho đến khi và trừ khi, được thay thế bằng một báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm tiếp theo. Vui lòng truy cập https://visrating.com/ket-qua-xep-hang-tin-nhiem để kiểm tra thông tin cập nhật về kết quả xếp hạng.

Cơ sở xếp hạng tín nhiệm

Mức xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn BBB của Công ty Cổ phần TNG Land (TNG Land) phản ánh Khả năng sinh lời và Hiệu quả hoạt động ‘Mạnh’, Quy mô, Đòn bẩy và Tỷ lệ bao phủ nợ ở mức ‘Trung bình’, cùng với Hồ sơ kinh doanh ở mức ‘Dưới trung bình’.
TNG Land, thành lập năm 2022, là nhà phát triển bất động sản quy mô tương đối nhỏ, hoạt động tập trung tại tỉnh Thái Nguyên – một trung tâm công nghiệp tăng trưởng nhanh ở miền Bắc Việt Nam với dòng vốn FDI mạnh và lực lượng lao động đang mở rộng rất nhanh chóng, giúp thúc đẩy nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng. Công ty chủ yếu phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thấp tầng và đất nền. Bên cạnh đó, công ty cũng đầu tư nhà xưởng xây sẵn cho thuê và dự kiến mở rộng sang lĩnh vực phát triển khu công nghiệp.
Chúng tôi nhận định bất động sản nhà ở là mảng kinh doanh cốt lõi của TNG Land. Chúng tôi đánh giá hồ sơ ngành bất động sản nhà ở ở mức ‘Trung bình’, phản ánh rào cản gia nhập ngành cao, yếu tố cạnh tranh và biến động trung bình, cùng triển vọng tăng trưởng vừa phải. Các chủ đầu tư trong ngành hoạt động trong môi trường pháp lý được quản lý chặt chẽ, với chu kỳ phát triển dự án kéo dài và nhu cầu vốn đầu tư lớn.
Triển vọng tăng trưởng ngành được kỳ vọng ở mức vừa phải, được hỗ trợ bởi số lượng cấp phép dự án mới tăng dần và hạ tầng giao thông kết nối tiếp tục được cải thiện tại các thành phố lớn và khu vực vệ tinh. Tuy nhiên, tăng trưởng của ngành bị hạn chế bởi môi trường tín dụng thắt chặt hơn kể từ đầu năm 2026.
Chúng tôi đánh giá vị thế cạnh tranh và đa dạng hóa của TNG Land ở mức ‘Dưới trung bình’, phản ánh quy mô hiện diện thị trường hạn chế, bề dày kinh nghiệm triển khai dự án còn ít và mức độ đa dạng hóa hoạt động ở mức thấp.
Kể từ khi thành lập, công ty vẫn đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất và chỉ mới triển khai dự án đầu tiên là Homie City vào năm 2023. Việc phụ thuộc vào các đối tác bên ngoài trong thiết kế sản phẩm, tiếp thị và phân phối cho thấy vị thế thị trường cũng như năng lực tự triển khai dự án còn non trẻ và đang phát triển.
So với các doanh nghiệp cùng ngành, TNG Land sở hữu quỹ đất tương đối nhỏ, khoảng 62 ha, toàn bộ tập trung tại tỉnh Thái Nguyên. Điều này khiến công ty chịu mức biến động cao hơn về doanh số bán hàng và dòng tiền, do phụ thuộc vào điều kiện thị trường địa phương.
Chúng tôi đánh giá lợi thế nổi bật của TNG Land là khả năng phát triển quỹ đất mới với chi phí hợp lý tại Thái Nguyên, từ đó giúp các dự án của TNG Land có mức giá bán cạnh tranh. Theo ban lãnh đạo, các sản phẩm của TNG Land thường có giá thấp hơn so với các chủ đầu tư trong khu vực, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận người mua.
Trong giai đoạn 2026–2028, công ty dự kiến tập trung bán các sản phẩm nhà phố thương mại và đất nền tại các dự án Homie City, Ấm Diện, Tiên Hội và Lương Phú, đồng thời triển khai các căn hộ nhà ở xã hội tại dự án TNG Việt Bắc. Chúng tôi kỳ vọng nhu cầu nhà ở xã hội tại Thái Nguyên sẽ duy trì ở mức cao, hỗ trợ bởi quy mô lực lượng lao động liên tục gia tăng nhờ mở rộng sản xuất công nghiệp gắn với FDI. Theo ước tính của chính quyền địa phương, nhu cầu nhà ở xã hội tại tỉnh ước đạt khoảng 60.000 căn trong giai đoạn 2026–2030, hỗ trợ khả năng hấp thụ của dự án TNG Việt Bắc.
Tuy nhiên, mặc dù có lợi thế về giá bán, chúng tôi vẫn thận trọng đối với triển vọng hấp thụ nhà phố thương mại và đất nền của TNG Land trong năm 2026. Dữ liệu bán hàng ban đầu tại dự án Homie City trong năm 2025 cho thấy mức độ hấp thụ nhà phố ở mức trung bình, trong khi mặt bằng lãi suất cao và áp lực cạnh tranh gia tăng từ nguồn cung tương đồng trong khu vực có thể tiếp tục gây áp lực lên khả năng tiêu thụ. Do đó, chúng tôi kỳ vọng việc triển khai kế hoạch bán hàng năm 2026 cho các sản phẩm này có thể kéo dài sang giai đoạn 2027–2028.
Giai đoạn 2026–2028 được xác định là thời kỳ ghi nhận doanh thu trọng yếu cho cả các dự án hiện hữu và các dự án phát triển mới của TNG Land. Theo đó, doanh thu bình quân hằng năm dự kiến đạt khoảng 1 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2026–2028, tăng từ mức 405 tỷ đồng năm 2025, phản ánh quy mô hoạt động ở mức ‘Trung bình’.
Biên lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao (EBITDA) dự kiến dao động trong khoảng 18%–35% trong giai đoạn 2026–2028, qua đó phản ánh khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động ở mức ‘Mạnh’ so với các doanh nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng biên lợi nhuận sẽ biến động do phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm và thời điểm ghi nhận doanh thu, khi phân khúc nhà ở xã hội chịu biên lợi nhuận thấp hơn theo quy định so với nhà phố thương mại và đất nền.
Chúng tôi đánh giá hồ sơ đòn bẩy nợ vay và tỷ lệ bao phủ nợ vay của TNG Land ở mức ‘Trung bình’, phản ánh điểm đòn bẩy ở mức ‘Trên trung bình’ và điểm tỷ lệ bao phủ nợ vay ở mức ‘Dưới trung bình’.
Đòn bẩy nợ vay của TNG Land, phản ánh bởi chỉ số Nợ vay/EBITDA, dự kiến tăng từ 1,8 lần trong năm 2025 lên mức bình quân 5,1 lần trong giai đoạn 2026–2028. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc công ty gia tăng vay nợ dài hạn nhằm tài trợ chi phí đầu tư (CAPEX) hơn 1,5 nghìn tỷ đồng trong năm 2026 cho các dự án TNG Việt Bắc, Ấm Diện, Tiên Hội và Lương Phú. Tuy nhiên, áp lực gia tăng nợ vay được bù đắp một phần nhờ EBITDA cải thiện trong giai đoạn 2026–2028 khi nhiều dự án được bàn giao. Nhìn chung, mức đòn bẩy nợ vay của TNG Land tương đồng với mặt bằng trung bình ngành.
Các chỉ số tỷ lệ bao phủ của TNG Land chịu áp lực do chi phí lãi vay tăng từ các khoản vay mới và biến động dòng tiền phát sinh từ việc triển khai đồng thời nhiều dự án. Chúng tôi dự phóng chỉ số Lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT)/Chi phí lãi vay đạt khoảng 3,3 lần trong giai đoạn 2026–2028, thấp hơn một chút so với các doanh nghiệp cùng ngành. Chúng tôi kỳ vọng dòng tiền hoạt động (CFO) sẽ ở mức âm trong năm 2026 do nhu cầu chi đầu tư lớn, trước khi phục hồi trong giai đoạn 2027–2028 khi tiến độ bán hàng được đẩy nhanh, qua đó đưa chỉ số CFO/Nợ vay bình quân đạt khoảng 14% trong cả giai đoạn.
Chúng tôi đánh giá rủi ro thanh khoản của TNG Land trong 12–18 tháng tới ở mức có thể kiểm soát, được hỗ trợ bởi dư nợ ngắn hạn thấp và các nguồn vốn đã được thu xếp cho kế hoạch CAPEX. Tại cuối năm 2025, dư nợ ngắn hạn 46 tỷ đồng được đảm bảo hoàn toàn nhờ lượng tiền mặt và tiền gửi đạt 130 tỷ đồng. Trong Q1/2026, công ty đã huy động gần 400 tỷ đồng vốn chủ sở hữu nhằm tài trợ cho dự án TNG Việt Bắc, đồng thời có khả năng bổ sung thêm vốn nhờ kế hoạch IPO trong tương lai gần hoặc từ các cổ đông lớn, bao gồm CTCP Đầu tư và Thương mại TNG – một trong những doanh nghiệp may mặc lớn nhất Việt Nam. Công ty cũng có kế hoạch huy động các khoản vay ngân hàng kỳ hạn 3–5 năm để phục vụ triển khai các dự án trong danh mục phát triển.
Xếp hạng tổ chức phát hành của TNG Land không bao gồm yếu tố nâng bậc do sự hỗ trợ từ Chính phủ hay từ các bên liên quan.
Triển vọng xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn của TNG Land là ổn định, phản ánh quan điểm của chúng tôi rằng hồ sơ tín nhiệm của TNG Land sẽ duy trì ổn định trong 12–18 tháng tới.

Yếu tố có thể dẫn đến nâng/hạ bậc

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm: Doanh nghiệp phi tài chính.

Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng tham khảo phương pháp xếp hạng tín nhiệm đầy đủ của chúng tôi tại: đây

Lịch sử xếp hạng tín nhiệm

Công bố theo quy định pháp luật

Để biết thêm thông tin chi tiết về các biểu tượng và định nghĩa xếp hạng của VIS Rating, vui lòng xem tại: đây

VIS Rating tuân thủ chính sách độc lập nghiêm ngặt theo các quy định hiện hành về quản lý việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cam kết này cũng bao gồm việc tuân thủ chính sách xung đột lợi ích của chúng tôi, nhằm duy trì tính khách quan và độc lập khi nêu ý kiến về xếp hạng tín nhiệm.
Xếp hạng đã được công bố cho tổ chức được xếp hạng hoặc (các) đại lý được chỉ định của tổ chức đó và không có sửa đổi nào phát sinh từ việc công bố này.
Xếp hạng này được yêu cầu.
Các công bố theo quy định pháp luật trong công bố kết quả xếp hạng này áp dụng cho xếp hạng tín nhiệm, triển vọng xếp hạng liên quan hoặc đánh giá xếp hạng, nếu có.
Vui lòng xem https://visrating.com để biết mọi thông tin cập nhật về những thay đổi đối với nhà phân tích xếp hạng chính và pháp nhân của VIS Rating đã đưa ra xếp hạng.
Vui lòng xem mục xếp hạng trên trang tổ chức phát hành/thực thể trên https://visrating.com để biết các công bố theo quy định pháp luật bổ sung cho từng xếp hạng tín nhiệm.

Chuyên viên & hội đồng

Chuyên viên phân tích

Lê Việt Cường

Chuyên viên phân tích

Email: cuong.le@visrating.com

Thành viên hội đồng xếp hạng

Simon Chen, CFA

Giám đốc Khối Xếp hạng Tín nhiệm & Nghiên cứu

Email: simon.chen@visrating.com

Dương Đức Hiếu, CFA

Giám đốc cấp cao - Ban Doanh nghiệp phi tài chính

Email: hieu.duong@visrating.com

Phan Duy Hưng, CFA, MBA

Giám đốc cấp cao - Ban Định chế Tài chính

Email: hung.phan@visrating.com

Hoàng Thị Hiền

Trưởng nhóm phân tích

Email: hien.hoang@visrating.com

Nguyễn Thị Kiều Hạnh

Trưởng nhóm phân tích

Email: hanh.nguyen@visrating.com

Số báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm