Kết quả Xếp hạng Tín nhiệm
Hà Nội, ngày 23 tháng 12 năm 2025 - Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn ở mức BBB+ đối với Công ty Cổ phần VinaLiving Holdings (VinaLiving). Triển vọng đối với mức xếp hạng tổ chức phát hành BBB+ của VinaLiving là ổn định. Đây là xếp hạng lần đầu tiên của VIS Rating đối với VinaLiving.
TÓM TẮT CÁC YẾU TỐ CHÍNH
| Cực kỳ yếu | Rất yếu | Yếu | Dưới trung bình | Trung bình | Trên trung bình | Mạnh | Rất mạnh | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Đánh giá độc lập | ▲ | |||||||
| Quy mô | ▲ | |||||||
| Hồ sơ kinh doanh | ▲ | |||||||
| KNSL & HQHĐ | ▲ | |||||||
| Đòn bẩy & TLBPN | ▲ |
| Các yếu tố khác | Tiêu cực | Ổn định | Tích cực |
|---|---|---|---|
| Rủi ro thanh toán | ▲ |
| Thấp | Trung bình | Cao | Rất cao | Cực kỳ cao | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hỗ trợ từ công ty liên kết | ▲ | ||||
| Hỗ trợ từ chính phủ | ▲ |
Ghi chú:
- KSNL & HQHĐ: Khả năng sinh lời & Hiệu quả hoạt động
- Đòn bẩy & TLBPN: Đòn bẩy & Tỷ lệ bao phủ nợ
Cơ sở xếp hạng tín nhiệm
Xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn BBB+ của VinaLiving phản ánh đánh giá tín nhiệm độc lập của VinaLiving ở mức ‘Trung bình’, định vị bởi điểm Khả năng Sinh lời và Hiệu quả Hoạt động ở mức ‘Mạnh’, Hồ sơ Kinh doanh ‘Trên trung bình’, Quy mô và Đòn bẩy Nợ vay và Tỷ lệ Bao phủ Nợ vay ở mức ‘Trung Bình’. Xếp hạng tổ chức phát hành của VinaLiving không bao gồm yếu tố nâng bậc do sự hỗ trợ từ Chính phủ hay từ các bên liên quan.
VinaLiving, được thành lập vào năm 2010, là thương hiệu phát triển bất động sản trực thuộc tập đoàn VinaCapital (VinaCapital) – một trong những công ty quản lý đầu tư hàng đầu tại Việt Nam với tổng giá trị tài sản quản lý khoảng 4 tỷ USD. Từ 2006 đến nay, VinaCapital đã đầu tư hơn 60 dự án bất động sản trên khắp cả nước, tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở cao cấp, khách sạn và khu nghỉ dưỡng.
Trong hơn một thập kỷ qua, VinaLiving đã triển khai và hoàn thành hơn 10 dự án nhà ở thấp tầng tại các khu vực ngoại ô TP. Hồ Chí Minh, và dự án biệt thự & condotel ven biển hướng đến phân khúc cao cấp với thiết kế mang phong cách nghỉ dưỡng boutique và mô hình vận hành chuyên nghiệp. Những dự án tiêu biểu có thể kể đến như Maia Resort Quy Nhơn, The Ocean Villas Quy Nhơn (tỉnh Gia Lai) và Nine South Estates (TP. Hồ Chí Minh).
Thông qua công ty con là Vina Nam Phú, VinaLiving còn cung cấp dịch vụ quản lý dự án cho VinaCapital và các nhà đầu tư đối tác, bao gồm nghiên cứu khả thi, tư vấn pháp lý, quản lý thiết kế và thi công, cùng dịch vụ tư vấn bán hàng và tiếp thị.
Từ năm 2023 đến 9 tháng đầu năm 2025 (9T2025), VinaLiving ghi nhận doanh thu bình quân hằng năm khoảng 1 nghìn tỷ đồng từ hoạt động cốt lõi trong lĩnh vực phát triển và quản lý bất động sản, phản ánh quy mô ở mức 'Trung bình'.
Điểm Vị thế cạnh tranh 'Trên trung bình' của VinaLiving phản ánh mức độ hiện diện rộng khắp thị trường, lợi thế cạnh tranh và năng lực thực thi mạnh mẽ, nhưng hiệu quả hoạt động và đa dạng hóa kinh doanh ở mức trung bình.
Lợi thế cạnh tranh của VinaLiving nằm ở chuyên môn phát triển bất động sản nhà ở và khu nghỉ dưỡng cao cấp, cùng sự hỗ trợ tài chính và cộng hưởng từ hệ sinh thái VinaCapital và các đơn vị liên quan trong việc tài trợ dự án và bán chéo dịch vụ.
Sự cộng hưởng với hệ sinh thái VinaCapital củng cố vị thế thị trường và chất lượng sản phẩm của công ty. VinaLiving cung cấp dịch vụ quản lý cho các dự án mà VinaCapital đầu tư như Ixora Hồ Tràm và Hồ Tràm Giai đoạn 3 (2025–2027). Ở chiều ngược lại VinaLiving sử dụng dịch vụ quản lý khách sạn từ Fusion Hotels & Resorts, công ty liên kết của VinaCapital đang vận hành hơn 20 khu nghỉ dưỡng cao cấp trên toàn quốc, qua đó nâng cao tiêu chuẩn dịch vụ cho các sản phẩm nhà ở.
Điểm đa dạng hóa kinh doanh của VinaLiving ở mức trung bình. So với các chủ đầu tư hàng đầu, công ty sở hữu quỹ đất hạn chế và danh mục sản phẩm tập trung vào phân khúc cao cấp, chủ yếu ở nhóm khách hàng có giá trị tài sản ròng cao với nhu cầu nhà ở nghỉ dưỡng và đầu tư. Sự tập trung này làm tăng rủi ro tổn thương trước biến động chu kỳ thị trường và suy thoái kinh tế.
Khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động ở mức ‘Mạnh’ của VinaLiving phản ánh bởi biên EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao) đạt 24–38% trong giai đoạn 2023–2024, chủ yếu nhờ bàn giao dự án Maia Quy Nhơn. Biên lợi nhuận của công ty vượt mức trung bình ngành nhờ tập trung vào phân khúc cao cấp, vốn thường mang lại lợi nhuận cao hơn.
Trong 12–18 tháng tới, chúng tôi kỳ vọng VinaLiving duy trì khả năng sinh lời mạnh nhờ hoạt động phát triển và mở bán các dự án cao cấp tại Đồng Nai, Long An và Gia Lai.
Chúng tôi đánh giá Đòn bẩy Nợ vay và Tỷ lệ Bao phủ Nợ vay của VinaLiving ở mức ‘Trung bình’, phản ánh điểm Đòn bẩy Nợ vay ‘Trên trung bình’ và điểm Tỷ lệ Bao phủ Nợ vay ‘Dưới trung bình’.
Đòn bẩy Nợ vay ‘Trên trung bình’ phản ánh bởi chỉ số Nợ vay/EBITDA trung bình khoảng 5,9 lần trong giai đoạn 2025–2027. Chúng tôi kỳ vọng đòn bẩy nợ vay của VinaLiving sẽ tăng trong 2025–2026 trước khi ổn định vào 2027, do công ty dự kiến tăng nợ vay để tài trợ chi phí đầu tư (CAPEX) cho các dự án tại Long An và Gia Lai.
Điểm Tỷ lệ Bao phủ Nợ vay 'Dưới trung bình' của VinaLiving chủ yếu do nợ vay và chi phí lãi tăng trong giai đoạn 2025–2027. Chung tôi kỳ vọng tỷ lệ bao phủ nợ vay, phản ánh bởi chỉ số Lợi nhuận trước lãi vay và thuế (EBIT)/Lãi vay ở mức thấp, trung bình khoảng 1,8 lần trong 2025-2027.
Chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO)/Nợ vay sẽ ổn định ở mức 15% trong 2026–2027 nhờ dòng tiền thu từ khách hàng bù đắp phần tăng trưởng nợ mới và nhu cầu CAPEX.
So với các công ty cùng ngành khác, VinaLiving có khả năng tạo dòng tiền tốt hơn, thể hiện qua CFO dương trong 2023–9T2025. Sự ổn định này là nhờ tiến độ bán hàng và thu tiền nhanh ở các dự án thấp tầng quy mô vừa phải với lợi thế là chu kỳ xây dựng ngắn.
Chúng tôi đánh giá rủi ro thanh khoản trong 12–18 tháng tới được kiểm soát tốt, nhờ CFO dương, cấu trúc thanh toán linh hoạt với các khoản vay ngắn hạn từ các bên liên quan thuộc VinaCapital và hạn mức tín dụng ngân hàng cho hoạt động phát triển dự án.
VinaLiving dự kiến phát hành trái phiếu tại công ty mẹ. Công ty mẹ có lịch sử quản lý thanh khoản thông qua các khoản vay nội bộ, hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và nguồn thu từ hoạt động tài chính.
Xếp hạng tổ chức phát hành của VinaLiving không bao gồm yếu tố nâng bậc do sự hỗ trợ từ Chính phủ hay từ các bên liên quan.
Triển vọng xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn của VinaLiving là ổn định, phản ánh quan điểm của chúng tôi rằng hồ sơ tín nhiệm của VinaLiving sẽ duy trì ổn định trong 12-18 tháng tới.
Yếu tố có thể dẫn đến nâng/hạ bậc
Phương pháp xếp hạng tín nhiệm
Phương pháp xếp hạng tín nhiệm: Doanh nghiệp phi tài chính.
Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng tham khảo phương pháp xếp hạng tín nhiệm đầy đủ của chúng tôi tại: đây
Lịch sử xếp hạng tín nhiệm
| Ngày | Loại xếp hạng | Xếp hạng | Triển vọng | Hành động |
|---|---|---|---|---|
| 23/12/2025 | Tổ chức phát hành dài hạn | BBB+ | Ổn định | Xếp hạng lần đầu |
Công bố theo quy định pháp luật
Để biết thêm thông tin chi tiết về các biểu tượng và định nghĩa xếp hạng của VIS Rating, vui lòng xem tại: đây
Tỷ lệ sở hữu của VinaLiving tại VIS Rating: 0%
Tỷ lệ sở hữu VinaLiving do nhân viên VIS Rating nắm giữ: 0%
Các trường hợp chuyên viên phân tích, thành viên Hội đồng xếp hạng tín nhiệm chấm dứt tham gia hợp đồng xếp hạng tín nhiệm trước khi hợp đồng hết hạn và lý do chấm dứt: 0
VIS Rating tuân thủ chính sách độc lập nghiêm ngặt theo các quy định hiện hành về quản lý việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cam kết này cũng bao gồm việc tuân thủ chính sách xung đột lợi ích của chúng tôi, nhằm duy trì tính khách quan và độc lập khi nêu ý kiến về xếp hạng tín nhiệm.
Xếp hạng đã được công bố cho tổ chức được xếp hạng hoặc (các) đại lý được chỉ định của tổ chức đó và không có sửa đổi nào phát sinh từ việc công bố này.
Xếp hạng này được yêu cầu.
Các công bố theo quy định pháp luật trong công bố kết quả xếp hạng này áp dụng cho xếp hạng tín nhiệm, triển vọng xếp hạng liên quan hoặc đánh giá xếp hạng, nếu có.
Vui lòng xem https://visrating.com để biết mọi thông tin cập nhật về những thay đổi đối với nhà phân tích xếp hạng chính và pháp nhân của VIS Rating đã đưa ra xếp hạng.
Vui lòng xem mục xếp hạng trên trang tổ chức phát hành/thực thể trên https://visrating.com để biết các công bố theo quy định pháp luật bổ sung cho từng xếp hạng tín nhiệm.
Chuyên viên & hội đồng
Chuyên viên phân tích
Thành viên hội đồng xếp hạng
Số báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm
Báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm được công bố ra công chúng số: VN0315728794-001-231225
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm
Các xếp hạng tín nhiệm, các đánh giá, các quan điểm khác, và ấn phẩm của VIS Rating không nhằm được sử dụng bởi các nhà đầu tư không chuyên nghiệp và việc nhà đầu tư không chuyên nghiệp sử dụng xếp hạng tín nhiệm, đánh giá, và các quan điểm khác hoặc ấn phẩm của VIS Rating khi quyết định đầu tư là không cẩn trọng và không phù hợp. Nếu không chắc chắn, vui lòng liên hệ với cố vấn tài chính hoặc cố vấn chuyên nghiệp khác của quý vị.