Kết quả Xếp hạng Tín nhiệm

Hà Nội, ngày 09 tháng 10 năm 2026 - Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn ở mức BBB- đối với Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (tên viết tắt: CRE). Triển vọng đối với mức xếp hạng tổ chức phát hành BBB- của CRE là ổn định.
Kết quả xếp hạng tín nhiệm được trình bày trong Báo cáo này có hiệu lực kể từ ngày công bố cho đến khi và trừ khi, được thay thế bằng một báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm tiếp theo. Vui lòng truy cập https://visrating.com/ket-qua-xep-hang-tin-nhiem để kiểm tra thông tin cập nhật về kết quả xếp hạng.

Cơ sở xếp hạng tín nhiệm

Mức xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn BBB- của CRE phản ánh năng lực độc lập ở mức 'Trung bình'. Mức đánh giá này thể hiện quy mô và hồ sơ kinh doanh mức 'Trung bình', khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động 'Trung bình', cùng đòn bẩy nợ vay và tỷ lệ bao phủ nợ vay 'Dưới Trung bình'.
CRE được thành lập năm 2001, là một trong những công ty môi giới và phân phối bất động sản hàng đầu Việt Nam. Công ty cung cấp dịch vụ môi giới trên thị trường sơ cấp, nghiên cứu và marketing dự án, đồng thời thực hiện đầu tư bất động sản thứ cấp, dựa trên mạng lưới bán hàng rộng khắp và mối quan hệ với các chủ đầu tư bất động sản nhà ở trên toàn quốc. Theo Ban lãnh đạo, từ năm 2026 trở đi, CRE có kế hoạch mở rộng sang phát triển dự án nhà ở thông qua việc mua lại và phát triển các dự án mới để bán cho người mua nhà.
Mặc dù mảng hoạt động môi giới đóng góp phần lớn doanh thu của CRE trong giai đoạn 2024–2025, nhưng mảng đầu tư bất động sản thứ cấp và phát triển dự án sẽ trở thành nguồn lợi nhuận chính trong hai năm tới. Trong đó, mảng phát triển dự án sẽ là trọng tâm của Công ty, chiếm phần lớn nhu cầu vốn đầu tư, vay nợ và dòng tiền trong thời gian tới. Vì vậy, chúng tôi xem bất động sản nhà ở là lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của CRE.
Hồ sơ kinh doanh ở mức ‘Trung bình’ của CRE phản ánh đánh giá của chúng tôi về Hồ sơ ngành bất động sản nhà ở ở mức ‘Trung bình’ và Vị thế cạnh tranh và Đa dạng hóa kinh doanh ở mức ‘Trung bình’.
Ngành bất động sản nhà ở tại Việt Nam có rào cản gia nhập cao, mức độ cạnh tranh và biến động ở mức trung bình, cùng triển vọng tăng trưởng vừa phải. Các chủ đầu tư trong ngành hoạt động trong môi trường pháp lý được quản lý chặt chẽ và thực hiện công tác phát triển dự án có chu kỳ kéo dài, đồng thời đòi hỏi nhu cầu vốn đầu tư lớn.
Chúng tôi nhận định tăng trưởng của ngành ở mức vừa phải, nhờ số lượng dự án được phê duyệt gia tăng và việc tiếp tục mở rộng hạ tầng giao thông tại các đô thị lớn và khu vực vùng ven. Tuy nhiên, điều kiện tài chính thắt chặt hơn và nhu cầu suy yếu đã hạn chế tăng trưởng kể từ quý 2/2026.
Điểm Vị thế cạnh tranh và Đa dạng hóa kinh doanh ở mức ‘Trung bình’ của CRE phản ánh vị thế thị trường đã được thiết lập của Công ty với vai trò là một trong những doanh nghiệp môi giới bất động sản lớn nhất Việt Nam, cùng mức độ tích hợp theo chiều dọc trong lĩnh vực bất động sản, từ thâu tóm quỹ đất, phát triển dự án, thương mại hóa đến quản lý bất động sản. Mức đánh giá này cũng tính đến lịch sử chậm trễ pháp lý tại một số dự án đầu tư và kinh nghiệm phát triển dự án còn hạn chế của CRE.
CRE là một trong những doanh nghiệp môi giới bất động sản hàng đầu Việt Nam, với thị phần ước tính khoảng 34% tại Hà Nội và 15% tại Thành phố Hồ Chí Minh. Mạng lưới bán hàng trên toàn quốc, nền tảng bất động sản trực tuyến cenhomes.vn và mối quan hệ lâu năm với các chủ đầu tư lớn hỗ trợ hoạt động môi giới và phân phối thứ cấp của Công ty. CRE cũng cung cấp dịch vụ nghiên cứu dự án, marketing và xây dựng chiến lược bán hàng. Trong thời gian tới, chúng tôi cho rằng các năng lực về bán hàng và marketing này sẽ hỗ trợ tăng trưởng cho hoạt động phát triển bất động sản nhà ở của Công ty.
CRE có nguồn thu nhập tương đối đa dạng. Ngoài hoạt động môi giới và đầu tư thứ cấp, Công ty đã mở rộng sang cho thuê bất động sản, quản lý bất động sản, đào tạo nghề và cung ứng lao động. Tuy nhiên, các hoạt động này chỉ đóng góp tỷ trọng nhỏ trong doanh thu. Chúng tôi kỳ vọng hoạt động phát triển dự án sẽ tiếp tục cải thiện mức độ đa dạng hóa kinh doanh của CRE trong thời gian tới.
Tuy nhiên, lịch sử triển khai dự án bất động sản của CRE vẫn còn hạn chế. Các dự án trọng điểm, bao gồm Lilaha Complex (Hà Nội) và Khe Cát (Quảng Ninh), đang ở giai đoạn đầu phát triển và chưa chứng minh được năng lực triển khai cũng như kết quả bán hàng. Do đó, chúng tôi kỳ vọng quá trình chuyển đổi sang mảng phát triển bất động sản nhà ở của Công ty sẽ cần nhiều thời gian để phát triển.
Ngoài ra, CRE đã không hoàn thành kế hoạch kinh doanh trong bốn năm qua, chủ yếu do chậm trễ pháp lý tại các dự án đầu tư thứ cấp như Louis City Hoàng Mai và Hoa Tiên Paradise. Theo Ban lãnh đạo, các vấn đề này đã được giải quyết, cho phép Công ty bắt đầu bán hàng và ghi nhận doanh thu dự án từ năm 2026.
Trong giai đoạn 2023–2025, CRE đạt doanh thu 1.000–1.500 tỷ đồng, chủ yếu từ hoạt động môi giới và đầu tư thứ cấp, phản ánh quy mô ở mức ‘Trung bình’. Trong 12–18 tháng tới, chúng tôi kỳ vọng doanh thu sẽ duy trì khoảng 2.000 tỷ đồng mỗi năm, được hỗ trợ bởi đóng góp từ dự án Louis City Hoàng Mai và Khe Cát, qua đó bù đắp doanh thu môi giới suy yếu.
Điểm Khả năng sinh lời và Hiệu quả hoạt động ở mức ‘Trung bình’ của CRE được phản ánh qua tỷ suất biên EBITDA hợp nhất (Thu nhập trước lãi vay, thuế và khấu hao) khoảng 12%–14% trong giai đoạn 2026–2027. Biên lợi nhuận cao hơn từ hoạt động đầu tư và phát triển bất động sản sẽ bù đắp sự suy giảm biên lợi nhuận môi giới do điều kiện thị trường chậm lại.
Chúng tôi đánh giá Đòn bẩy nợ vay và Bao phủ nợ của CRE ở mức ‘Dưới Trung bình’, phản ánh điểm Đòn bẩy nợ vay ở mức ‘Trên Trung bình’ nhưng điểm Tỷ lệ bao phủ nợ vay ở mức ‘Yếu’.
Đòn bẩy nợ vay của CRE, đo bằng tỷ lệ Nợ/EBITDA, dự kiến tăng từ 4,3 lần trong giai đoạn 2024–2025 lên trung bình 6,7 lần trong giai đoạn 2026–2027. Trước năm 2026, CRE chủ yếu sử dụng các khoản vay ngắn hạn để tài trợ nhu cầu vốn lưu động cho hoạt động môi giới. Kể từ quý 3/2026, Công ty đã huy động thêm trái phiếu dài hạn và các khoản vay ngân hàng để tài trợ khoảng 3.000 tỷ đồng cho việc mua lại dự án và chi phí xây dựng cho danh mục dự án phát triển giai đoạn 2026–2027. Dư nợ tăng được bù đắp một phần bởi EBITDA cải thiện, qua đó giúp đòn bẩy nợ vay của CRE nhìn chung ổn định và phù hợp với mức trung bình ngành.
Điểm Tỷ lệ bao phủ nợ ở mức ‘Yếu’ của CRE phản ánh dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) âm do các khoản chi cho mua lại và phát triển dự án chưa tạo ra dòng tiền vào. Chúng tôi dự báo tỷ lệ CFO/Nợ sẽ giảm xuống -30% trong giai đoạn 2026–2027, từ mức -13% trong giai đoạn 2024–2025. Chúng tôi cũng kỳ vọng tỷ lệ bao phủ lãi vay, đo bằng EBIT/Chi phí lãi vay, sẽ giảm xuống trung bình 2,25 lần trong giai đoạn 2026–2027, thấp hơn mức 2,5 lần của các doanh nghiệp cùng ngành, do chi phí vay nợ tăng để tài trợ hoạt động phát triển dự án.
Chúng tôi đánh giá thanh khoản của CRE trong 12–18 tháng tới ở mức hạn chế, phản ánh nhu cầu đầu tư vốn lớn, CFO âm và sự phụ thuộc vào các hạn mức tín dụng ngắn hạn để tài trợ hoạt động môi giới. Theo Ban lãnh đạo, Công ty sẽ giảm bớt áp lực thanh khoản thông qua việc sử dụng các hạn mức tín dụng ngân hàng, thu hồi các khoản phải thu từ hợp đồng hợp tác kinh doanh và phát hành nợ dài hạn để tài trợ nhu cầu đầu tư vốn.
Chúng tôi không tính đến bất kỳ hỗ trợ bên ngoài nào từ Chính phủ hoặc các đơn vị liên quan trong xếp hạng tín nhiệm của CRE.
Triển vọng xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn của CRE là ổn định, phản ánh quan điểm của chúng tôi rằng hồ sơ tín nhiệm của CRE sẽ duy trì ổn định trong 12-18 tháng tới.

Yếu tố có thể dẫn đến nâng/hạ bậc

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm: Doanh nghiệp phi tài chính.

Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng tham khảo phương pháp xếp hạng tín nhiệm đầy đủ của chúng tôi tại: đây

Lịch sử xếp hạng tín nhiệm

Công bố theo quy định pháp luật

Để biết thêm thông tin chi tiết về các biểu tượng và định nghĩa xếp hạng của VIS Rating, vui lòng xem tại: đây

VIS Rating tuân thủ chính sách độc lập nghiêm ngặt theo các quy định hiện hành về quản lý việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cam kết này cũng bao gồm việc tuân thủ chính sách xung đột lợi ích của chúng tôi, nhằm duy trì tính khách quan và độc lập khi nêu ý kiến về xếp hạng tín nhiệm.
Xếp hạng đã được công bố cho tổ chức được xếp hạng hoặc (các) đại lý được chỉ định của tổ chức đó và không có sửa đổi nào phát sinh từ việc công bố này.
Xếp hạng này được yêu cầu.
Các công bố theo quy định pháp luật trong công bố kết quả xếp hạng này áp dụng cho xếp hạng tín nhiệm, triển vọng xếp hạng liên quan hoặc đánh giá xếp hạng, nếu có.
Vui lòng xem https://visrating.com để biết mọi thông tin cập nhật về những thay đổi đối với nhà phân tích xếp hạng chính và pháp nhân của VIS Rating đã đưa ra xếp hạng.
Vui lòng xem mục xếp hạng trên trang tổ chức phát hành/thực thể trên https://visrating.com để biết các công bố theo quy định pháp luật bổ sung cho từng xếp hạng tín nhiệm.

Chuyên viên & hội đồng

Chuyên viên phân tích

Hoàng Thị Hiền

Trưởng nhóm phân tích

Email: hien.hoang@visrating.com

Thành viên hội đồng xếp hạng

Simon Chen, CFA

Giám đốc Khối Xếp hạng Tín nhiệm & Nghiên cứu

Email: simon.chen@visrating.com

Phan Duy Hưng, CFA, MBA

Giám đốc cấp cao - Ban Định chế Tài chính

Email: hung.phan@visrating.com

Dương Đức Hiếu, CFA

Giám đốc cấp cao - Ban Doanh nghiệp phi tài chính

Email: hieu.duong@visrating.com

Nguyễn Thị Kiều Hạnh

Trưởng nhóm phân tích

Email: hanh.nguyen@visrating.com

Số báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm