Kết quả Xếp hạng Tín nhiệm
Hà Nội, ngày 09 tháng 10 năm 2026 - Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu ở mức BBB- đối với 620 tỷ đồng trái phiếu có tài sản bảo đảm, kỳ hạn 3 năm của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (tên viết tắt: CRE). Triển vọng đối với mức xếp hạng này là ổn định.
Xếp hạng tín nhiệm trái phiếu được đưa ra trên cơ sở đánh giá của chúng tôi đối với bản dự thảo của bản công bố thông tin, các điều khoản và điều kiện trái phiếu và các tài liệu liên quan khác. CRE dự kiến sử dụng nguồn tiền thu được từ phát hành trái phiếu để thanh toán các nghĩa vụ nợ ngắn hạn hiện hữu.
Kết quả xếp hạng tín nhiệm được trình bày trong Báo cáo này có hiệu lực kể từ ngày công bố cho đến khi và trừ khi, được thay thế bằng một báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm tiếp theo. Vui lòng truy cập https://visrating.com/ket-qua-xep-hang-tin-nhiem để kiểm tra thông tin cập nhật về kết quả xếp hạng.
TÓM TẮT CÁC YẾU TỐ CHÍNH
| Cực kỳ yếu |
Rất yếu | Yếu | Dưới trung bình |
Trung bình | Trên trung bình |
Mạnh | Rất mạnh | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Đánh giá độc lập | ▲ | |||||||
| Quy mô | ▲ | |||||||
| Hồ sơ kinh doanh | ▲ | |||||||
| KNSL & HQHĐ | ▲ | |||||||
| Đòn bẩy & TLBPN | ▲ |
| Các yếu tố khác | Tiêu cực | Ổn định | Tích cực |
|---|---|---|---|
| Rủi ro thanh toán | ▲ |
| Thấp | Trung bình | Cao | Rất cao | Cực kỳ cao | |
|---|---|---|---|---|---|
| Hỗ trợ từ công ty liên kết | ▲ | ||||
| Hỗ trợ từ chính phủ | ▲ |
Ghi chú:
- KSNL & HQHĐ: Khả năng sinh lời & Hiệu quả hoạt động
- Đòn bẩy & TLBPN: Đòn bẩy & Tỷ lệ bao phủ nợ
Cơ sở xếp hạng tín nhiệm
Xếp hạng tín nhiệm trái phiếu có tài sản bảo đảm BBB- dựa trên đánh giá năng lực độc lập của CRE ở mức 'Trung bình' và xếp hạng tổ chức phát hành dài hạn BBB- của CRE.
Trái phiếu có tài sản bảo đảm xác lập nghĩa vụ trả nợ trực tiếp, ưu tiên và có tài sản bảo đảm của CRE, và sẽ xếp hạng ngang hàng với các nghĩa vụ nợ ưu tiên, có tài sản bảo đảm khác của công ty. Xếp hạng trái phiếu có tài sản bảo đảm tương ứng với xếp hạng tổ chức phát hành BBB-, thể hiện nợ có tài sản bảo đảm chiếm phần lớn trong cơ cấu nợ của CRE.
Số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu có tài sản bảo đảm trị giá 620 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm (mã trái phiếu: CREL12601) sẽ được sử dụng để trả các khoản nợ ngắn hạn hiện hữu, bao gồm khoản vay 600 tỷ đồng từ Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bình Minh và khoản vay ngân hàng 20 tỷ đồng từ Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Đống Đa. CRE dự kiến phát hành trái phiếu trong tháng 10/2026.
Theo Ban lãnh đạo, CRE dự kiến thực hiện các nghĩa vụ trái phiếu bằng nguồn tiền thu hồi các khoản phải thu, doanh thu từ hoạt động môi giới và các dự án đầu tư, phát triển bất động sản, bao gồm dòng tiền từ các dự án Khe Cát và Louis City Hoàng Mai, cùng với các dòng tiền hoạt động khác và nguồn tái cấp vốn.
Trái phiếu sẽ được bảo đảm bằng: (1) 29,1 triệu cổ phiếu tại Công ty Cổ phần Đầu tư Thành Đạt VN, tương đương 58,2% vốn điều lệ và thuộc sở hữu của CRE; và (2) 717.103 cổ phiếu tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Nhật Hằng, tương đương 73,17% vốn điều lệ và thuộc sở hữu của bà Đinh Thùy Dương, cùng toàn bộ các quyền và lợi ích liên quan. CRE cam kết thay thế hoặc bổ sung số cổ phiếu cầm cố bằng các tài sản bất động sản thuộc dự án Khe Cát và Paradise Đại Lải trong vòng ba tháng kể từ ngày pháp luật hiện hành cho phép các ngân hàng thương mại quản lý tài sản bảo đảm cho trái phiếu doanh nghiệp.
CRE sẽ cần phải duy trì tỷ lệ bảo đảm bằng tài sản tối thiểu 180% trên dư nợ gốc trái phiếu trong suốt kỳ hạn trái phiếu và bổ sung tài sản bảo đảm nếu tỷ lệ này giảm xuống dưới ngưỡng nêu trên.
Chúng tôi lưu ý khả năng thu hồi từ thanh lý tài sản bảo đảm trong trường hợp tổ chức phát hành không thanh toán được nghĩa vụ nợ phụ thuộc vào định giá thị trường của số cổ phiếu cầm cố. Giá trị này có thể bị ảnh hưởng bởi tâm lý nhà đầu tư, quá trình đàm phán kéo dài và các vấn đề pháp lý.
Ngoài tài sản bảo đảm, trái phiếu còn được các bên và các tổ chức có liên quan của CRE bảo lãnh thanh toán đầy đủ toàn bộ các nghĩa vụ liên quan đến trái phiếu. Các cam kết bảo lãnh này có hiệu lực pháp lý, không thể hủy ngang và vô điều kiện. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá các cam kết bảo lãnh này chỉ mang lại mức độ hỗ trợ tín nhiệm hạn chế cho trái chủ do nguồn lực tài chính của các bên bảo lãnh còn hạn chế.
Ngoài ra, kể từ nửa đầu năm 2027, CRE phải duy trì các cam kết về chỉ số tài chính trong suốt kỳ hạn trái phiếu, bao gồm: tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu không vượt quá 1,0 lần; tỷ lệ tài sản ngắn hạn trên nợ ngắn hạn tối thiểu 1,2 lần; và tỷ lệ các khoản phải thu trên tổng tài sản không vượt quá 65% (và không vượt quá 50% kể từ cuối năm 2027 trở đi). Tại ngày 30 tháng 6 năm 2026, chúng tôi lưu ý tỷ lệ các khoản phải thu trên tổng tài sản của CRE vượt mức 65%. Theo Ban lãnh đạo, CRE có kế hoạch giảm các khoản phải thu từ các bên liên quan để đáp ứng trở lại ngưỡng yêu cầu.
Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT (VNDIRECT) đã được chỉ định làm đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn, đại diện người sở hữu trái phiếu và đại lý quản lý tài sản bảo đảm. VNDIRECT được yêu cầu giám sát việc CRE tuân thủ các điều kiện và điều khoản của trái phiếu, thông báo cho trái chủ về bất kỳ trường hợp vi phạm điều kiện, điều khoản trái phiếu và đồng thời phối hợp với trái chủ trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
Yếu tố có thể dẫn đến nâng/hạ bậc
Phương pháp xếp hạng tín nhiệm
Phương pháp xếp hạng tín nhiệm: Doanh nghiệp phi tài chính.
Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng tham khảo phương pháp xếp hạng tín nhiệm đầy đủ của chúng tôi tại: đây
Lịch sử xếp hạng tín nhiệm
| Ngày | Loại xếp hạng | Xếp hạng | Mã trái phiếu | Kỳ hạn | Triển vọng | Hành động |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 09/10/2026 | Trái phiếu có tài sản bảo đảm | BBB- | CREL12601 | 3 năm | Ổn định | Xếp hạng lần đầu |
Công bố theo quy định pháp luật
Để biết thêm thông tin chi tiết về các biểu tượng và định nghĩa xếp hạng của VIS Rating, vui lòng xem tại: đây
Tỷ lệ sở hữu của CRE tại VIS Rating: 0%
Tỷ lệ sở hữu CRE do nhân viên VIS Rating nắm giữ: 0%
Các trường hợp chuyên viên phân tích, thành viên Hội đồng xếp hạng tín nhiệm chấm dứt tham gia hợp đồng xếp hạng tín nhiệm trước khi hợp đồng hết hạn và lý do chấm dứt: 0
VIS Rating tuân thủ chính sách độc lập nghiêm ngặt theo các quy định hiện hành về quản lý việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cam kết này cũng bao gồm việc tuân thủ chính sách xung đột lợi ích của chúng tôi, nhằm duy trì tính khách quan và độc lập khi nêu ý kiến về xếp hạng tín nhiệm.
Xếp hạng đã được công bố cho tổ chức được xếp hạng hoặc (các) đại lý được chỉ định của tổ chức đó và không có sửa đổi nào phát sinh từ việc công bố này.
Xếp hạng này được yêu cầu.
Các công bố theo quy định pháp luật trong công bố kết quả xếp hạng này áp dụng cho xếp hạng tín nhiệm, triển vọng xếp hạng liên quan hoặc đánh giá xếp hạng, nếu có.
Vui lòng xem https://visrating.com để biết mọi thông tin cập nhật về những thay đổi đối với nhà phân tích xếp hạng chính và pháp nhân của VIS Rating đã đưa ra xếp hạng.
Vui lòng xem mục xếp hạng trên trang tổ chức phát hành/thực thể trên https://visrating.com để biết các công bố theo quy định pháp luật bổ sung cho từng xếp hạng tín nhiệm.
Chuyên viên & hội đồng
Chuyên viên phân tích
Thành viên hội đồng xếp hạng
Số báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm
Báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm được công bố ra công chúng số: VN0101160306-002-091026
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm
Các xếp hạng tín nhiệm, các đánh giá, các quan điểm khác, và ấn phẩm của VIS Rating không nhằm được sử dụng bởi các nhà đầu tư không chuyên nghiệp và việc nhà đầu tư không chuyên nghiệp sử dụng xếp hạng tín nhiệm, đánh giá, và các quan điểm khác hoặc ấn phẩm của VIS Rating khi quyết định đầu tư là không cẩn trọng và không phù hợp. Nếu không chắc chắn, vui lòng liên hệ với cố vấn tài chính hoặc cố vấn chuyên nghiệp khác của quý vị.