Kết quả Xếp hạng Tín nhiệm

Hà Nội, ngày 16 tháng 06 năm 2026 – Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu ở mức A đối với 354 tỷ đồng trái phiếu dự kiến phát hành bởi Công ty TNHH Greenland Phố Hoa (tên viết tắt: GPH), kỳ hạn 3 năm, được bảo lãnh bởi Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB, chưa được xếp hạng).
Xếp hạng tín nhiệm trái phiếu được đưa ra trên cơ sở đánh giá của chúng tôi đối với các dự thảo của bản công bố thông tin, các điều khoản và điều kiện trái phiếu, thư bảo lãnh, cùng các tài liệu liên quan khác. GPH dự kiến sử dụng nguồn vốn thu được từ phát hành trái phiếu để phát triển dự án khu dân cư mới tại xã Bắc Lý, tỉnh Bắc Ninh.
Đồng thời, VIS Rating cũng đánh giá xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành ở mức BB- đối với GPH. Triển vọng của các xếp hạng này là ổn định.
Kết quả xếp hạng tín nhiệm được trình bày trong Báo cáo này có hiệu lực kể từ ngày công bố cho đến khi và trừ khi, được thay thế bằng một báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm tiếp theo. Vui lòng truy cập https://visrating.com/ket-qua-xep-hang-tin-nhiem để kiểm tra thông tin cập nhật về kết quả xếp hạng.

Cơ sở xếp hạng tín nhiệm

Xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành BB- của GPH phản ánh hồ sơ kinh doanh, khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động, đòn bẩy tài chính và mức độ bao phủ nợ ở mức ‘Dưới trung bình’, cùng với quy mô hoạt động ‘Rất yếu’.
GPH là công ty dự án, được thành lập bởi liên danh Công ty Cổ phần GL Group và Công ty TNHH Đầu tư BGC Thành Công vào năm 2022, nhằm phát triển dự án khu dân cư mới Bắc Lý quy mô 9,66 ha tại xã Xuân Cẩm, tỉnh Bắc Ninh (huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang cũ).
Dự án bao gồm 296 sản phẩm đất nền liền kề và biệt thự, được phát triển đồng bộ với hạ tầng và tiện ích công cộng. Dự án có vị trí gần trung tâm hành chính mới của xã Xuân Cẩm, nằm trong khu vực tập trung nhiều khu và cụm công nghiệp, đồng thời có kết nối giao thông liên tỉnh thuận lợi thông qua vị trí giáp tỉnh lộ 295 và gần Vành đai 4 Hà Nội. Các lợi thế này, cùng với cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu địa phương và nguồn cung cạnh tranh trực tiếp hạn chế trong khu vực, hỗ trợ triển vọng hấp thụ của dự án khi mở bán, dự kiến vào năm 2027.
Hồ sơ kinh doanh ‘Dưới trung bình’ của GPH phản ánh hồ sơ ‘Trung Bình’ của ngành bất động sản dân cư Việt Nam và vị thế cạnh tranh ‘Yếu’ và mức độ đa dạng hóa hạn chế của doanh nghiệp. Ngành bất động sản dân cư được hỗ trợ bởi rào cản gia nhập cao và nhu cầu tương đối ổn định trong dài hạn, nhưng chịu sự quản lý chặt chẽ của hệ thống pháp luật, yêu cầu vốn đầu tư lớn và có tính chu kỳ.
Vị thế cạnh tranh của GPH bị hạn chế do hoạt động dưới mô hình doanh nghiệp dự án, tập trung vào một dự án duy nhất, hạn chế khả năng đa dạng hóa kinh doanh, thiếu lịch sử hoạt động và chịu rủi ro đáng kể từ việc triển khai dự án cũng như biến động thị trường.
Quy mô hoạt động khiêm tốn của GPH được phản ánh qua ước tính khoảng 700 tỷ đồng tổng doanh thu từ dự án Bắc Lý được ghi nhận trong hai năm 2027–2028. Trong năm 2026, công ty tập trung chuẩn bị để sẵn sàng đưa dự án vào mở bán, bao gồm hoàn tất giải phóng mặt bằng (đã đạt 98% tính đến ngày 22/05/2026), nộp tiền sử dụng đất và triển khai hạ tầng kỹ thuật.
Khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động của công ty được đánh giá ở mức ‘Dưới trung bình’, với biên Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (EBITDA) dự báo quanh 25% trong giai đoạn 2027–2028, dựa trên giả định về doanh thu bán hàng theo mặt bằng giá thị trường. Công ty dự kiến sẽ hoàn thành dự án duy nhất trong năm 2028, sau đó sẽ không phát sinh thêm nguồn thu nhập.
Chúng tôi đánh giá đòn bẩy tài chính và khả năng bao phủ nợ của GPH ở mức ‘Dưới trung bình’, phản ánh việc quy mô nợ vay của công ty dự kiến tăng lên khoảng 354 tỷ đồng trong năm 2026 để phát triển dự án, trong khi doanh thu chỉ bắt đầu được ghi nhận từ năm 2027. Đòn bẩy tài chính, được đo lường bằng chỉ số Nợ vay/EBITDA, sẽ ở mức cao nhất trong giai đoạn đầu tư và xây dựng, sau đó cải thiện dần khi dòng tiền bán hàng được ghi nhận trong giai đoạn 2027–2028.
Các chỉ số bao phủ nợ dự kiến ở mức yếu trong năm 2026, với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) âm do tập trung đầu tư phát triển dự án, trước khi chỉ số CFO/Nợ vay cải thiện lên mức 60–80% trong năm 2027 và 2028 khi công ty bắt đầu có dòng tiền từ việc mở bán dự án. Khả năng bao phủ lãi vay (Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT)/Chi phí lãi vay) được hỗ trợ bởi việc vốn hóa chi phí lãi trong giai đoạn xây dựng, sau đó dự báo đạt mức bình quân khoảng 2,1 lần trong giai đoạn 2027–2028.
Chúng tôi đánh giá rủi ro thanh khoản của GPH trong 12–18 tháng tới ở mức có thể kiểm soát do công ty không có nghĩa vụ nợ đến hạn trong ngắn hạn, đồng thời nguồn vốn chủ sở hữu và vốn vay dự kiến thu được từ việc phát hành trái phiếu đảm bảo khả năng thanh toán tiền sử dụng đất và các chi phí đầu tư xây dựng của dự án. Công ty đã hoàn tất việc tăng vốn điều lệ lên 120 tỷ đồng trong 5 tháng đầu năm 2026 và dự kiến phát hành 354 tỷ đồng trái phiếu nhằm bổ sung vốn cho việc phát triển dự án để sẵn sàng mở bán.
Chúng tôi không cộng điểm cho hỗ trợ từ các bên liên quan hoặc từ Chính phủ trong xếp hạng tín nhiệm của GPH.
Triển vọng đối với xếp hạng nhà phát hành của GPH là ổn định, phản ánh quan điểm của chúng tôi rằng các chỉ tiêu tín nhiệm của doanh nghiệp sẽ duy trì tương đối ổn định trong 12–18 tháng tới.

Yếu tố có thể dẫn đến nâng/hạ bậc

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm

Phương pháp xếp hạng tín nhiệm: Doanh nghiệp phi tài chính.

Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng tham khảo phương pháp xếp hạng tín nhiệm đầy đủ của chúng tôi tại: đây

Lịch sử xếp hạng tín nhiệm

Công bố theo quy định pháp luật

Để biết thêm thông tin chi tiết về các biểu tượng và định nghĩa xếp hạng của VIS Rating, vui lòng xem tại: đây

VIS Rating tuân thủ chính sách độc lập nghiêm ngặt theo các quy định hiện hành về quản lý việc cung cấp dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cam kết này cũng bao gồm việc tuân thủ chính sách xung đột lợi ích của chúng tôi, nhằm duy trì tính khách quan và độc lập khi nêu ý kiến về xếp hạng tín nhiệm.
Xếp hạng đã được công bố cho tổ chức được xếp hạng hoặc (các) đại lý được chỉ định của tổ chức đó và không có sửa đổi nào phát sinh từ việc công bố này.
Xếp hạng này được yêu cầu.
Các công bố theo quy định pháp luật trong công bố kết quả xếp hạng này áp dụng cho xếp hạng tín nhiệm, triển vọng xếp hạng liên quan hoặc đánh giá xếp hạng, nếu có.
Vui lòng xem https://visrating.com để biết mọi thông tin cập nhật về những thay đổi đối với nhà phân tích xếp hạng chính và pháp nhân của VIS Rating đã đưa ra xếp hạng.
Vui lòng xem mục xếp hạng trên trang tổ chức phát hành/thực thể trên https://visrating.com để biết các công bố theo quy định pháp luật bổ sung cho từng xếp hạng tín nhiệm.

Chuyên viên & hội đồng

Chuyên viên phân tích

Nguyễn Thị Kiều Hạnh

Trưởng nhóm phân tích

Email: hanh.nguyen@visrating.com

Nguyễn Hà My, CFA

Trưởng nhóm phân tích

Email: my.nguyen@visrating.com

Thành viên hội đồng xếp hạng

Simon Chen, CFA

Giám đốc Khối Xếp hạng Tín nhiệm & Nghiên cứu

Email: simon.chen@visrating.com

Dương Đức Hiếu, CFA

Giám đốc cấp cao - Ban Doanh nghiệp phi tài chính

Email: hieu.duong@visrating.com

Phan Duy Hưng, CFA, MBA

Giám đốc cấp cao - Ban Định chế Tài chính

Email: hung.phan@visrating.com

Số báo cáo kết quả xếp hạng tín nhiệm